Componentes del DIVIDENDO

  El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito hipotecario. Este incluye:

Amortización del capital: Es la cantidad correspondiente al pago del capital prestado. Este componente va variado en el tiempo. En los primeros dividendos, es muy poco lo que se amortiza, la mayor parte del componente del dividendo es pago de intereses. Al contrario, hacia el final del período, la mayor parte corresponde al capital. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar  con un plazo largo (20 años) pensando en vender al poco tiempo, ejemplo  3 años. Al contrario, si se está en un período final de pago de dividendos de un crédito,  en general no conviene prepagar.

Pago de intereses: es el valor del dinero. Se expresa en una tasa anual. UF más la tasa.

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Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período. Pero también puede ser variable. En este último caso, si bien puede ser muy conveniente en un período por ser muy bajo, se debe tener presente que puede variar hasta hacerse claramente inconveniente. Por esta razón se debe analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima  a que puede llegar en caso que las condiciones se tornen adversas.

A partir del 2001 los intereses por concepto de créditos hipotecarios son descontados del total de la base  imponible, significando una disminución en los impuestos.

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Comisión: corresponde al monto a pagar por concepto de comisión que cobra el banco por la administración del crédito (letras hipotecarias). La comisión puede variar según  parámetros propios de la institución por características del solicitante, plazos, montos, etc.

Seguro de desgravamen: seguro de vida  destinado a extinguir la deuda pendiente con el acreedor, en caso de fallecimiento del deudor.

Seguro de incendio y terremoto: el seguro lo puede obtener a través de la misma institución financiera por la cual gestiona el préstamo, o hacerlo de manera particular, donde la aseguradora se encarga de endosar el seguro en favor del banco. Si lo hace a través del banco, el cobro del seguro se hará a través de los dividendos. Esto último es la práctica más habitual. De hecho, algunas instituciones pueden poner dificultades si no se hace a través de ellas.

A grandes rasgos, cuando ocurre un siniestro en una propiedad con garantía hipotecaria producto de un crédito y la pérdida es total, la compañía de seguros entrega los fondos al banco, el cual siempre los aplica a la deuda. En caso de que exista un excedente a favor del cliente después de pagada la deuda, su destino se gestiona internamente, pues pueden existir otras deudas en el banco que utilicen garantía general. En caso de daños parciales, la compañía entrega los fondos al banco y éste tiene dos opciones: cubrir la deuda o entregar los recursos al cliente para que éste regularice los daños.

En materia de seguros, tanto de incendio como terremoto, se debe tener en cuenta la cobertura. Algunos tienen coberturas  especiales; como ser de  Primera Pérdida (lo que implica que al momento de indemnizar un siniestro no se discute el valor asegurado, o no está afecto al prorrateo), y no están afectos a depreciación para efectos de calcular la indemnización. Esto significa que a siniestros parciales se repone a nuevo.

Los seguros son anuales y existen, en general dos fechas para renovarlos, éstas son diciembre o julio de cada año.