Etapas en el Otorgamiento del Crédito Hipotecario.

 Simulación o consulta de crédito Hipotecario

Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito, el monto del dividendo, seguros y gastos de operación para un crédito determinado. Para esto es necesario conocer el tipo de propiedad, si es nueva o usada, su valor, el capital solicitado. La entidad financiera entrega una tasa y comisión. Se entregan además consideraciones generales para la realización de la operación.

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 Solicitud de pre-aprobación

Corresponde a un formulario  que debe ser llenado por el cliente a fin de conocer si es o no sujeto crédito a partir de los datos entregados por él pero  sin ser verificados por la institución.

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Solicitud

Solicitud de crédito inmobiliario

Corresponde al formulario de solicitud que debe ser llenado por el cliente con su identificación antecedentes laborales comerciales. Condiciones del crédito, datos del vendedor, entre otros.

Estado de situación

Formulario donde junto a antecedentes del cliente y del cónyuge, debe explicitarse la renta mensual y antecedentes relativos a los activos y pasivos del solicitante.

Listado de Requerimientos de antecedentes legales relativos al inmueble (Deberán ser aportados por el vendedor).

Listado de Antecedentes requeridos al comprador (deberán ser aportados por el solicitante).

Información general relativa al crédito inmobiliario entregada por la institución financiera

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 Recepción formal de antecedentes

Corresponde a la entrega por parte del solicitante de los antecedentes requeridos, mencionados en el punto anterior.

 Estudio de títulos

Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados del banco. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.

 Tasación

Especialistas, realizan por parte del banco, una tasación. Esta tiene por objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco. Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador, que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno, sup. construida, antigüedad, ubicación, barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, etc.

 Evaluación y Resolución

Como resultado del estudio de títulos por una parte y del informe de tasación se emite una resolución. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la propiedad.

 Escrituración

Mediante un escrito ante notario público se hace oficial el compromiso de compraventa, estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas: vendedor, comprador, entidad que otorga el crédito. Se identifica claramente la propiedad, el precio de venta. La cantidad aportada por el comprador, por el banco y establecimiento de la hipoteca en favor de la institución financiera. En esta oportunidad el comprador debe realizar el pago. Lo usual es que este se formalice a través de un depósito a plazo en favor del vendedor, el cual queda en notaría con instrucciones de entrega una vez concluida la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

 Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a los obtención de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble.

 Emisión y liquidación de las letras (sólo Letras Hipotecarias)

Cuando el cliente solicita un crédito hipotecario el banco o sociedad financiera emite letras hipotecarias, las cuales se transan en las bolsas de valores del país. Allí pueden ser adquiridas entre otros, por los inversionistas institucionales (administradora de fondos de pensiones, compañías de seguros, etc.). El precio de venta de las letras depende de la disposición de estos compradores y de la solvencia de la entidad emisora. Si el título se transa al 100% de su valor, el cliente recibirá  la totalidad del crédito que solicitó. Si se transa por menos, la diferencia debe ser  asumida por el deudor hipotecario. Esto no significa que pierda dinero, sino que el banco o la sociedad financiera le prestará  un porcentaje menor.