Sistemas a través del cual se otorga un crédito hipotecario.

Dos son los sistemas a través de los cuales se otorga este tipo de crédito: mutuos hipotecarios endosables y emisión de letras hipotecarias.

Mutuos hipotecarios endosables.

Es un crédito en dinero otorgado por una institución financiera. Se le denomina "endosable", ya que, una vez pagado el vendedor, la mutuaria puede ceder dicho mutuo a instituciones expresamente autorizadas por la ley. Estas son las Compañías de Seguros, los Fondos de Inversión Inmobiliarias, las Sociedades Inmobiliarias reguladas por el D.L. 3.500 que norma los Fondos de Pensiones y las Sociedades Securitizadoras regidas por la Ley de Valores. En el sistema de mutuos hipotecarios el crédito solicitado por el cliente por lo general no puede sobrepasar el 80% del valor de la propiedad.

Letras hipotecarias

Lo que se presta son letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato que consta en la misma escritura de venta, la institución de crédito (bancos e instituciones financieras), hace vender en la Bolsa de Comercio de Santiago. La letra hipotecaria es un instrumento que permite al banco tomar deuda a largo plazo para financiar la compra de viviendas, haciendo este de intermediario entre quien pide el crédito y quien está dispuesto a colocar recursos (AFP, Cías. de Seguros). En el caso de las letras el banco asume una deuda ante los tenedores de la letra. Son estos últimos lo que colocan el dinero a crédito. A su vez el cliente asume un compromiso con el banco. Mediante este sistema se financia hasta el 75% del valor de la propiedad. A través de créditos complementarios es posible acceder a financiar un porcentaje mayor.

De qué manera puede afectar al solicitante la diferencia entre uno y otro sistema.

Mediante el sistema de mutuo hipotecario se asegura al adquiriente de una vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra en cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión, que fue el ofrecido al solicitante del crédito. Estas letras son compradas por inversionistas, que dependiendo de la institución emisora, el momento económico del país y otros elementos de análisis, puede comprar esas letras a un valor menor al que representan las respectivas letras, produciéndose una pérdida que deberá asumir el solicitante, sin perjuicio de deber el monto original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo Corredor de Bolsa.

De ahí que no es comparable la tasa ofrecida en un mutuo que la ofrecida en una letra si en esta última no se considera el riesgo que sea transada bajo el 100% de su valor. Algunas instituciones garantizan la venta de las letras a un 100% pero habitualmente no lo hacen.

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