¿Estamos viviendo hoy una burbuja inmobiliaria?

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Mientras algunos justifican el alza de precios por la escasez de oferta, hay quienes llaman la atención sobre el riesgo de los créditos y las "tasaciones a medida".

Cuando en julio del año pasado inmobiliaria Siena vendió sus primeras casas en verde en el loteo San Rafael de La Dehesa, las más pequeñas de 236 m² se comercializaron en 12.800 UF. Hoy, cuando esas casas aún no se entregan, ya está a la venta la sexta etapa del proyecto y el mismo modelo de casa en un terreno un poco más chico y con entrega para junio de 2013, se vende a un valor entre 15.190 UF y 16.390 UF, dependiendo de la ubicación.

En un año, los precios subieron 28%.

Lo que más llama la atención es que esto no se trata de una situación aislada. Sumamos los precios de las veinte viviendas publicadas en Propiedades de "El Mercurio" el último domingo de julio de 2009, 2010 y 2011.

En Vitacura, el precio total subió en un año un 19% y en dos, un 72%. En La Reina, en un año incrementó 13% y en dos 35%. En el caso de departamentos en Providencia, el monto total de los veinte primeros ofertados incrementó 15% en un año y 23% en dos.

Desde el punto de vista del valor del metro cuadrado, los precios de las casas nuevas han subido 13%, desde principios de 2010 en la Región Metropolitana, y los departamentos nuevos 6% en el mismo periodo, según información de Real Data.

Ahora, si es que se mira comuna por comuna, las que más destacan en vivienda nueva son Maipú, San Bernardo y Lo Barnechea en casas, y Providencia, Ñuñoa y Las Condes en departamentos.

El segmento usado ha experimentado alzas aún mayores. Por ejemplo, en Peñalolén, las casas han incrementado su valor en 25%; en La Reina, en 24%, y en Vitacura 18%; mientras que los departamentos en Ñuñoa han subido 19% y en Vitacura, 18%.

"Compré una casa Ley Pereira en Vitacura en 6 mil UF en diciembre de 2005, invertí en ella mil UF y la vendí cinco años después en 11 mil UF", cuenta orgulloso Rodrigo Reyes, quien agrega que después de él varios amigos vendieron y ganaron entre 2 mil y 3 mil UF con la venta en esa comuna.

¿Suerte del que apostó por un buen barrio?, ¿ganas de vivir a un paso de todo?, ¿moda?, cuesta explicarse el por qué de estas alzas tan significativas.Los precios están al alza, y lo que se preguntan quienes tienen los ojos puestos en este mercado es si el incremento se sustenta.

No está lejos el fantasma de la crisis subprime que azotó primero a Estados Unidos y contagió a otros países como España e Inglaterra. ¿Podría pasar lo mismo en Chile? "La burbuja inmobiliaria se da cuando los precios de los bienes salen de la normalidad", dice Teodosio Cayo, gerente general de la consultora inmobiliaria Arenas&Cayo, quien recuerda que la rentabilidad de un producto habitacional anual ronda el 6%. Patricio Hempel, socio de Real Data, es más conservador y dice que es entre 3% y 4%.

En Santiago estamos llegando a cifras de dos dígitos en algunas comunas. En 2005, los precios en países como Bélgica, Estados Unidos y España se comportaban al alza, y la curva se empinaba cada vez más. Al año siguiente comenzaron a sonar las alarmas. "¿Qué está pasando con estos valores?, ojo que podemos estar frente a una burbuja inmobiliaria", advirtió Rodrigo Rato, director del FMI en ese momento.

El mercado inmobiliario siempre tiende al alza, porque es un bien relativamente seguro para invertir y porque el techo es una necesidad básica. Pero el cómo se empina la curva es lo que llama la atención.En el caso de Estados Unidos y España, luego se supo que el incremento estaba avalado por créditos sucios, y lo demás ya es historia.

El riesgo estaría en Chile, si se exagera artificialmente el valor de las propiedades y si el miedo a una eventual recesión en Estados Unidos se contagia.

Cayo advierte peligros en el financiamiento 100% de la compra, el que incluso lleva acompañado equipamiento para la casa, autos y hasta arriendos asegurados por un año. "Este sistema está basado en la confianza de que la propiedad se seguirá valorizando. Pero si viene algún problema externo y pierdes tus ingresos, ¿qué interés tendrías de mantener tu casa si te la financiaron 100%?. Ninguno", dice.

Afortunadamente, hoy la economía está bien. Pero qué pasa si hay recesión en Estados Unidos, pega en Chile y la gente pierde el trabajo. Habrá quienes dejarán de pagar y devolverán la casa, otros se apretarán el cinturón y no comprarán. Aumentará la oferta y caerán los precios.

Hay otros riesgos en los mecanismos de tasación, cuando el precio se acuerda entre el inmobiliario y el banco sin una tasación seria porque el proyecto aún no se construye, o cuando el tasador de la institución financiera hace tasaciones a la medida del vendedor o comprador de una propiedad, sin un control externo de alguien que esté fuera de la necesidad comercial de colocar el crédito.

Esto, sumado al financiamiento de propiedades fuera de norma, termina abultando los precios de las viviendas de manera artificial, advierte Cayo. Él dice que hay una espiral de valor.

El riesgo de la especulación

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, reconoce que los precios promedio de venta de vivienda hoy son superiores al histórico. Están en 2.872 UF, mientras el promedio es de 2.300 UF.

Él justifica esta alza porque se están vendiendo propiedades más caras por la falta de subsidios, el aumento de las exigencias de la construcción, la escasez de suelo, la ciudad se come 700 hectáreas al año y aún no entra en vigencia la ampliación del radio urbano y, por otra parte, se ha restringido la altura y la densidad en comunas como Vitacura, Ñuñoa, Las Condes, Providencia y Santiago.

Pero sí llama la atención respecto a que hoy la gente está refugiando sus inversiones en el sector inmobiliario ante el bajo rendimiento de la bolsa, lo que sube el precio de todo el sector. "Esta presión sobre el suelo podría ser lo único que uno podría pensar que es una burbuja", dice Domínguez.

Agrega que podría ser peligroso, y que es característico de una burbuja que se compre en verde y se venda durante la construcción, porque sube rápido el valor de la vivienda.

"Eso podría ser el principio de burbuja y habría que ponerle mucha atención, porque eso daña la actividad inmobiliaria, y todos sabemos el resultado final", dice el director de ADI. Aclara que aún eso no lo ha visto. "Pero si estuviera pasando, lo primero que tienen que hacer los bancos es frenarlo. Por el momento, no veo riesgos, pero hay que estar atentos", recalca.

Se está recuperendo valor de la crisis

"La vivienda usada está en un peak y este año es mejor aún para la venta que 2010. Esto tiene que ver con una demanda contenida que se liberó por las mejores expectativas económicas, porque la gente tiende más al lujo y porque hay pocas casas para entrega inmediata", explica Patricio Hempel, socio de Real Data.

Él alerta que puede haber burbujas en algunas comunas, pero prefiere hablar de una situación coyuntural. Lo que sí aclara es que el incremento de los precios no se sustenta.

"No creo que haya burbuja inmobiliaria, es un fenómeno muy puntual de los últimos tres años que tiene que ver con la recuperación de precios de la baja de los ofertones de 2009. Las alzas están justificadas, es algo que se veía venir y tenía que pasar en algún momento, los inmobiliarios tenían que recuperar los márgenes", explica Felipe Parra, consultor de Tinsa Chile.

Según sus cifras, las viviendas que más crecen en precio se dan en segmentos de más de 2.000 UF; las que están bajo ese monto tienen un incremento más leve. Coincide Iván Poduje, socio de Atisba, quien explica que plusvalía de casas usadas se debe a la ausencia de terrenos disponibles.

"En el barrio alto, las reservas están concentradas en Lo Barnechea, con muy poco stock en Las Condes y prácticamente nada en Vitacura y La Reina. La Florida también presenta problemas de disponibilidad, al igual que Maipú".

Este factor, sumando al desplazamiento del centro hacia el oriente, la aparición de subcentros y la valoración del tiempo de viaje, explican las altas plusvalías, situación que, Poduje anticipa, seguirá a medida que los terrenos se agoten y los tiempos de viaje aumenten.

Lo mismo pasa en otros países más desarrollados, donde se cumplen los mismos requisitos: aumentos de tiempos de viaje, expansión del centro y escasez de suelo, lo que valoriza los barrios más centrales. En Londres, en París o Nueva York, vivir en el centro es carísimo.

Poduje concluye que mientras el alza esté concentrada en viviendas usadas, no hay riesgos de caer en burbuja, porque a su juicio éstas no se desvalorizan. "En vivienda nueva podría haber problema, si es que se entregan créditos a gente que no puede pagar, pero no veo que eso ocurra", concluye.

Falta de oferta, restricción en la construcción y moda impactan los precios

Las casas usadas en Jardín del Este, sector Alianza Francesa y Francisco de Aguirre en Vitacura, las propiedades del centro de Maipú y también todo tipo de viviendas en Vallenar y otras ciudades mineras, son ejemplos que se escapan de la media cuando hablamos de plusvalía.

Estos precios de locos se dan en algunos sectores donde la oferta es muy limitada. En Vitacura no hay casas nuevas, y por eso las usadas suben a un ritmo rápido. Ahí, casas cuyo metro cuadrado vale 10 UF suben a 31 UF, porque ése es el precio que el mercado está dispuesto a pagar.

En Providencia hay poca oferta de departamentos, y por eso se encuentran incluso por 58 UF el metro cuadrado. "Hay situaciones en que el mercado está dispuesto a pagar 10%, 15% y hasta un 20% más de lo que costaría reponer la casa, porque lo que interesa es estar ahí y de manera inmediata", explica el consultor Teodosio Cayo.

El incremento en estas comunas está reforzado por el estancamiento de sus planes reguladores. Por ejemplo, la negativa a la construcción en altura en Vitacura y la restricción en Ñuñoa, Las Condes y Providencia suben más el valor de las propiedades, porque año a año aumenta le gente que quiere vivir en la comuna, y no hay dónde.

Puede ser sólo un barrio

Hay ocasiones en que la barita de la plusvalía toca un solo barrio o una calle. Nueva Las Condes, El Bosque o todo el sector que rodea la plaza de Maipú o el mall Florida Center. También el eje Macul, el eje Tobalaba o la calle Chile España, donde departamentos antiguos tienen valores similares a los de uno casi nuevo.

Ahí la vivienda no vale menos porque hay otra persona atrás esperando comprarla. Incluso a veces en una misma comuna hay sectores que se disparan y otros que no. En La Dehesa, por ejemplo, suben los precios, pero en el sector antiguo, que está más consolidado, como Las Pataguas y Camino Turístico, pero en el resto no se incrementa tanto, porque hay competencia de casas nuevas y disponibilidad de terrenos, recalca Iván Poduje, de Atisba.

Él también destaca el fenómeno de Ciudad de los Valles, en Pudahuel, que significó un alza puntual de 130% respecto de los precios tradicionales de la comuna. Las zonas populares no se salvan del alza en los precios, aunque en menor medida, dicen los expertos.

Una de las principales razones de los aumentos en el precio de los arriendos en comunas de segmentos socioeconómicos C3 y D han sido los subsidios otorgados por el Estado. "Cuando estuvo operando el Fondo Solidaro se pagaban $11 millones para comprar una casa, por lo que viviendas que costaban, por ejemplo, $7 millones, subieron fuerte hasta los once que entregaba el Estado, lo que también impulsó los precios de los arriendos", afirma el presidente de Coproch.

El fenómeno también se produce en ciudades mineras donde no hay casas para alojar a los trabajadores. Viviendas sociales de entre 500 y 600 UF allá valen 900 UF, porque las arriendan en $500 mil mensuales, cuenta Cayo, quien dice que es un fenómeno puntual que se mantendrá hasta que no se construya.

Arriendos suben hasta 20% en zonas exclusivas: cerca de colegios y en condominio el alza es mayor
Magdalena está en busca de una casa. Aspira al menos a cuatro dormitorios. Quiere dejar el departamento en el que vive, pues -cuenta- le quedó chico para los cuatro hijos que tiene.

Está buscando algo en Vitacura, Las Condes o Lo Barnechea, pero dice que no encuentra nada a un buen precio. "Una casa que antes no costaba más de un millón de pesos al mes, hoy no baja del $1,2 millones. Ese es el piso", cuenta.

La situación que vive hoy esta profesional es reafirmada por el presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades de Chile (Coproch A.G.), Jorge Labrín: "en los sectores de mayores ingresos, como La Dehesa, Vitacura, Las Condes y Providencia, se ha observado un alza en los arriendos del orden del 20% en los últimos doce meses".

En promedio a nivel nacional, el alza en los alquileres de casas y departamentos es en torno al 10% respecto de los valores que se cobraban hace un año.

¿Los motivos?

"En los últimos meses, tras el terremoto y la mejora económica del país, el valor de las construcciones ha subido mucho; los materiales están más caros. Así, un mayor valor de una vivienda nueva arrastra el valor de los arriendos", afirma Labrín.

Y añade otro factor: "hay personas que todavía no quieren saber nada de departamentos, lo que también eleva los precios de los arriendos de casas".

El impacto del Metro

En la Región Metropolitana -explica el presidente de la Coproch-, los precios de los alquileres también han subido como consecuencia de la extensión del Metro. En los terrenos aledaños a las cinco estaciones en Maipú se estima que la plusvalía fue de entre un 20 y un 30%.

Por otra parte, los colegios también significan alzas en los precios de entre un 10 y un 15%. Pese a los tacos en horas de entrada y salida, el atributo de cercanía a los centros educacionales es bien valorado, sobre todo por los padres de los alumnos, quienes están dispuestos a pagar más por vivir cerca.

Esto pasa en barrios como el del Verbo Divino y el Villa María o El Bosque, por el colegio San Ignacio. El alza se proyecta del orden de 500 a 700 metros a la redonda del establecimiento, explica Patricio Hempel, de Real Data.

No hay que olvidar que en el último tiempo se ha producido un masivo traslado de colegios y universidades a la parte alta de la capital desde comunas como Providencia y Las Condes hacia La Dehesa y San Carlos de Apoquindo, lo que ha impactado a los precios de venta y arriendo en esta zona.

Lo mismo ocurre en las viviendas que rodean clubes, como el club de Polo, el estadio Español o el Country Club. Quienes son socios quieren vivir cerca para ir sin tomar el auto. A esto suma, además, si la casa es parte o no de un condominio, ya que la gente está dispuesta a pagar más por la seguridad. "Una casa afuera de un condominio vale un 20% menos que dentro del condominio", explica Claudia Aguayo, de la corredora de propiedades Engel & Völkers.