Santiago: Volviendo al centro

Desde el establecimiento del Subsidio de Renovación Urbana, el centro de la capital ha experimentado un gran auge en el desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales y sigue siendo un polo atractivo para las constructoras. La construcción de oficinas está tomando un segundo aire, después que

Así como las modas en vestuario van y vuelven a través de los años, el fenómeno del repoblamiento de Santiago Centro ha experimentado un proceso similar. Después de ser el principal sector de residencia de la capital durante muchos años, a mediados de siglo comenzó una migración hacia sectores más periféricos, dejando el centro destinado sólo a empresas y servicios públicos. Sin embargo, hace unos seis años atrás, ligado a la creación de un subsidio especial, llamado de renovación urbana, el centro de Santiago adquirió nuevamente un perfil residencial, y el crecimiento de proyectos inmobiliarios, destinados principalmente a la clase media, ha sido importante.

Y aunque muchas empresas han trasladados sus oficinas hacia el sector oriente, no sólo permanece aún un número importante de ellas, además de organismos del Estado y servicios públicos, sino que la construcción de nuevos proyectos de oficinas tampoco se ha detenido. De hecho, hace pocos meses se lanzó uno de los más ambiciosos: Santiago DownTown. Con una inversión millonaria, 120 millones de dólares, Inmobiliaria Alameda, diseñó un proyecto de 180 mil metros cuadrados repartidos en oficinas, locales comerciales, estacionamientos y plazas, ubicado en el cuadrante formado por Alameda, Moneda, Amunátegui y San Martín. La decisión de levantar esta obra puede parecer una apuesta arriesgada, pero lo cierto es que consideró una serie de factores, entre ellos que el centro de la ciudad cuenta con una población flotante diaria de casi dos millones de personas. Además, allí se reúne el 60% de las colocaciones financieras del país, tiene el 55% de la capacidad hotelera y reúne las tres líneas del Metro. Así, no parece descabellado el embarcarse en un proyecto de esta naturaleza, que sin duda reforzará el centro de la capital.

Viviendo en el centro

En la década recién pasado, entre 1990 y 1997, se construyeron 904 mil metros cuadrados con destino residencial. La cifra superó en cuatro veces lo edificado entre 1980 y 1987. Determinante en este impulso fue la creación del subsidio de renovación urbana, claramente orientado a lograr un repoblamiento de la ciudad y evitar una mayor expansión. Con su creación, fueron varias las empresas que, tímidamente al principio, comenzaron a desarrollar proyectos asociados a este subsidio. "El subsidio es una ayuda muy importante", sostiene Ricardo Paz, Gerente General de Paz Froimovich, empresa que se ha especializado en la construcción de edificios de departamentos en el centro de Santiago, y ha levantado ya 17 edificios en la zona desde 1995. "Es el mejor negocio que puede hacer el gobierno, ya que se ahorra una cantidad de costos con que una persona se vaya a vivir al centro", agrega.

La idea ha traído buenos resultados. Ya son más de veinte mil personas las que se han ido a vivir al centro, revirtiendo la tendencia migratoria que venía ocurriendo.

Orientados principalmente a los sectores C2 y C3, los que pagan entre 1000 y 2000 UF por las viviendas, los compradores de estas viviendas son principalmente de dos grupos etáreos: "gente mayor que ha vivido antes en el centro y quiere seguir aunque ya no en una casa, y gente relativamente joven, de 35 años hacia abajo, que están empezando a formar su familia y trabajan en el centro, y estudiantes de universidades cercanas", explica Armando Ide, Gerente General de Inmobiliaria Lago Rapel, empresa que se creó en 1996 para desarrollar proyectos en el sector céntrico. El ejecutivo agrega que la alternativa de vivienda para sus compradores estaría en las comunas de Cerrillos, Puente Alto y Maipú, asegurando que frente a ellas, el centro de Santiago tiene importantes ventajas. "Yo al centro lo encuentro fantástico. Es atractivo vivir cerca de donde se trabaja. Además, el centro tiene atractivos culturales, gran seguridad ciudadana, buena iluminación, áreas verdes y un gran abastecimiento para todas las necesidades de la vida cotidiana. Está todo a la mano", afirma Ide.

La crisis golpeó fuerte

Como a todo el sector inmobiliario, la crisis pegó fuerte a los constructores del centro. "En 1997 teníamos doce proyectos en marcha", explica Ricardo Paz. "Durante 1998 y 1999 nos dedicamos solamente a terminar los que ya estábamos haciendo y no iniciamos ningún proyecto nuevo. Ahora estamos con un 30% del nivel del 97, partiendo algunas cosas nuevas, pero de menor volumen de lo que eran anteriormente."

Inmobiliaria Lago Rapel también ha comenzado tímidamente la recuperación, construyendo dos nuevos edificios, aunque su gerente general asegura que las ventas aún no se han recuperado. Es más, Ide afirma que el primer semestre de este año fue de "puras calamidades". Para contrarrestar en parte las dificultades, las empresas han debido desarrollar al máximo el ingenio en el aspecto comercial y de marketing. Por ejemplo, Lago Rapel debió ajustar los precios y ofrecer algunos "ganchos" para entusiasmar a los potenciales compradores, como un mayor equipamiento de los departamentos. Paz – Froimovich creó el "quince – cero", un sistema de financiamiento que permitió a los interesados arrendar por quince meses los departamentos, en espera de una baja de los tasas de interés, para al cabo de los quince meses estudiar la posibilidad de comprar. De concretarse, esos quince meses pagados en arriendo se descontaban del valor del departamento. "No creas que fue muy glamoroso vender en quince meses, pero por lo menos le dimos movimiento al negocio", afirma Paz.

Ahora todos esperan la ansiada recuperación. Es que la competencia es dura, y confían que los meses de esfuerzo para sobrellevar la crisis den los frutos esperados.

Las empresas tienen varios proyectos en carpeta y dada la escasez de terrenos en el centro, las inmobiliarias más importantes han adquirido una cartera de terrenos que les permita empezar a construir cuando la situación sea más favorable, aunque el dinamismo del mercado obliga a adaptarse a los cambiantes requerimientos de la demanda y lo que hace la competencia.

¿Puede agotarse el centro?

Una de las limitaciones del centro es que es imposible expandirse en forma horizontal. Por eso es que algunos creen que este repoblamiento tiene poco futuro. No comparten esa apreciación los constructores, y de hecho, consideran una ventaja el que el crecimiento sea en forma vertical. "Yo creo que en el largo plazo va a ser cada día más difícil encontrar terrenos o van a estar más lejos. El segmento nuestro son viviendas de 1000 a 2000 UF y cada día es más complicado encontrar terrenos para construir casas de ese valor, están muy lejos. Frente a esto, la gente opta por la propiedad vertical, los edificios. Además, por la lejanía, la gente va a preferir vivir más cerca de donde trabaja, de donde va al doctor, donde están los colegios. Entonces, el centro sigue siendo para nosotros una alternativa muy viable a largo plazo", explica Ricardo Paz.

Armando Ide recalca además, la importancia del subsidio de renovación urbana, y asegura que mientras este beneficio se mantenga, el centro seguirá siendo un punto atractivo, tanto para constructores como para compradores. "Si se pone subsidio de renovación urbana en otras áreas de la Región Metropolitana, se quita fuerza al repoblamiento del centro, y en la medida que los límites urbanos actuales tiendan a aumentar, también nos perjudica", argumenta. El ejecutivo explica que la expansión del radio urbano permite encontrar terrenos más baratos para construir, y que los potenciales clientes de este segmento pueden optar por comprar más barato más lejos o por el mismo precio una propiedad más grande. Sin embargo, cree que "es una locura seguir extendiendo Santiago, si hay sectores subutilizados en la ciudad".

Así, parece que el crecimiento de Santiago Centro puede continuar.

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