Consideraciones respecto a tasas de interés en créditos hipotecarios

Tasa de interés

Costo de solicitar dinero. El interés es el beneficio en dinero que percibe una persona (natural o jurídica) por prestar un cierto capital por un período de tiempo dado.

En Chile, todos los instrumentos de renta fija –entre los que se encuentran las letras hipotecarias– son reajustables (en base a las variaciones del IPC o de la Unidad de Fomento), y en consecuencia la tasa queda expresada en términos reales y anuales.

Tasa informada en créditos hipotecarios

Aquella sobre la cual se define el dividendo para un monto y para un plazo dado previo a la incorporación de seguros.

  Letras Mutuos
Tasa de emisión TL Tm
Comisión Cl  
Tasa informada Tl+Cl Tm

Tasa de emisión en letras hipotecarias

Las letras se emiten por las instituciones financieras a una cierta tasa, por ejemplo, al 7%. Esta es la tasa de emisión, aquella que se comunica al público y que normalmente es la que se publicita. Pero la tasa de interés no es arbitraria, ya que los recursos al provenir del mercado de capitales por medio de la venta de dichos instrumentos, dependen de la tasa que le exijan los inversionistas (TIR).

Tasa interna de retorno (TIR)

La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad efectiva en términos anuales que obtiene un inversionista que posee un bono u otro instrumento financiero, desde la compra hasta su liquidación.

TIR para letras hipotecarias

Es una medida de rendimiento esperada de una inversión. Si un inversionista (AFP, compañías de seguro) compra una letra es porque espera de ella una cierta ganancia en un determinado plazo, y para ello los compara con los rendimientos que entregan instrumentos de similar plazo.
En el caso de una letra de 20 años, por ejemplo, se comparará con el rendimiento del llamado PRC (Pagaré Reajustable con Cupones) a 20 años, un instrumento que emite el Banco Central a una determinada tasa. El inversionista, exigirá una TIR dependiendo del nivel de retorno que le entregan los PRC, más el riesgo del banco emisor y otros factores.

Diferencia entre tasa informada y TIR

Puede ocurrir que una letra emitida por la institución financiera a una cierta tasa, (7,0% del ejemplo), se le exija una TIR  o rendimiento, diferente, normalmente algo superior (por ejemplo 7,2%).

Como la letra se emite con una tasa que no se puede modificar (7,0%) la única forma en que el inversionista obtenga el retorno esperado (7,2%), es comprándola por debajo de su valor de emisión o valor par. Para el caso del ejemplo, a un 97% (7/7,2)

El dinero conseguido es el que se traspasa al cliente, y por lo tanto, la pérdida cuando se produce debe ser asumida por él. De ahí la importancia de la “venta de las letras”.

Tasa interna de retorno media (TIRM)

La TIR es diferente para los distintos plazos, según banco emisor. Respecto de las ventas de las letras y de los boletines de la Bolsa de Comercio de Santiago, se puede obtener información sobre las tasas internas de retorno medias (TIRM) real, anual, mensual  y diario para diferentes años de vencimiento. Estas son las publicadas por <%= Application("SiteName") %>.

TIRM para letras hipotecarias como referencia a tasas informadas

TIRM + Comisión letras = Tasa referencia

 Ejemplo, caso 20 años: 

6,3 + 0,7 = 7,0

1.- En letras: La TIR para un plazo dado, y para una institución dada, es equivalente a la tasa de emisión (TL) que debiera tener una letra para que no existiera diferencias en su venta. De ahí que la TIRM para un cierto número de años de vencimiento es una referencia de la tasa real definida por el mercado. Esta más la comisión entrega una tasa de referencia.

2.- En mutuos: La tasa informada de un mutuo hipotecario (TM) para un monto y plazo dados, que se fija por un TIR definido por la misma institución que lo ofrece, debe ser competitiva con la tasa de referencia.

Consideraciones para comparar TIRM con tasas informadas en letras y mutuos

Primero: que las TIRM informadas corresponden a promedios. No porque una tasa informada por una institución para un plazo sea menor que la TIRM, significará que necesariamente habrá una pérdida, ya que esa institución le puede haber sido aplicada una TIR más cercana, incluso inferior a la tasa informada.

Segundo: se debe tener en cuenta que la tasa para un mismo plazo puede variar en forma importante, según sea el monto solicitado.

Tercero: La TIRM más la comisión que cobra el banco es la que debo internalizar para el cálculo de un dividendo. A este total se suman además los seguros para obtener el dividendo final (para ver componentes del dividendo, haga clic aquí)).

Cuarto: la TIRM es una referencia y en ningún caso el único parámetro que debe ser tomado en cuenta. Para otros criterios de comparación haga clic aquí.

 

Advertencia

No obstante la tendencia de la TIRM entrega un elemento a considerar,  se debe tener en cuenta que la TIR es muy dinámica, cambia diariamente y no es posible predecir con exactitud qué ocurrirá  al momento de las ventas de las letras que se produce muchos días, hasta meses, después de la contratación del crédito.

Para complementar esta información se sugiere ver sistemas de financiamiento hipotecarios que aclara diferencias entre letras hipotecarias y mutuos endosables.