En un notable y alentador giro, el mercado inmobiliario industrial de Chile ha experimentado un significativo aumento en la producción de nuevos proyectos durante el primer semestre de 2023, según lo revelado por el más reciente Informe de Mercado Industrial de Chile desarrollado por JLL. Los datos recopilados en el informe dan cuenta de un panorama positivo y dinámico para el sector, resaltando tendencias prometedoras que están impulsando el desarrollo y la inversión en la industria.

Uno de los datos más sobresalientes es la producción de Centros de Bodegas, la cual ha alcanzado una cifra impresionante de 127.500 metros cuadrados durante los primeros seis meses del año. Esta cifra no solo supera la producción total del año anterior, sino que también refleja un incremento significativo en la actividad constructiva en comparación con los semestres anteriores. “El primer semestre de 2020, durante la pandemia, se disparó la demanda de arriendo de bodegas, como consecuencia del e-commerce y las interrupciones de los embarques que obligaron a muchas empresas a aumentar su stock”, comenta Felipe Larroulet, Industrial Transaction Manager de JLL Chile.  

La respuesta positiva del mercado es evidente en el hecho de que un impresionante 76% de la nueva oferta de bodegas ya había sido arrendada antes de que concluyera el primer semestre. Este fenómeno ha contribuido a una absorción neta semestral que, aunque ligeramente inferior a la producción semestral, sigue siendo sumamente satisfactoria. Si bien la vacancia total experimentó un aumento leve de 110 puntos base, este incremento se debe en gran medida a la producción semestral. A pesar de ello, los índices de vacancia siguen manteniéndose en niveles muy bajos, lo que se alinea con un mercado propietario.

“La vacancia bajó a niveles históricos. Si lo normal era movernos entre un 4 y 7%, incluso llegamos a un 0,2%, que durante el primer semestre de este año avanzó hasta 1,3%. Pero lo más llamativo fue el aumento del precio de arriendo, que subió de 0,125 UF/m2 hasta 0,19 UF/m2, lo que equivale a más de un 50% de aumento”, destaca el experto.

Al observar los datos detallados por submercados, se destaca el submercado Norte como el de mayor disponibilidad, con un 5,5% de vacancia. Por otro lado, los submercados de Poniente y Centro presentan una vacancia del 0%, subrayando la demanda constante en estas áreas. “Un tema fundamental es la escasez de terrenos, lo que obviamente ha encarecido los proyectos, porque se requiere que el suelo permita uso Industrial Molesto, siendo que gran parte de los terrenos, que los planes reguladores han dispuesto, sólo permite uso Industrial Inofensivo, debido a su proximidad a polos residenciales. Por lo tanto gradualmente los desarrollos debieran irse alejando del anillo Américo Vespucio, creemos que principalmente por el eje Ruta 5, y al Poniente por las Rutas 68 y 78”, agrega.

Pese a que el mercado de bodegas en Chile es pequeño que el de otros países del continente, es considerado más avanzado que la media de Latinoamérica, tanto por el estándar constructivo como por el competitivo mercado financiero. “Hoy, el financiamiento es más complejo y el proceso de aprobación de proyectos se ha hecho complejo, pero confiamos en que en el mediano plazo ésto se comenzará a estabilizar y el mercado seguirá creciendo y haciéndose más competitivo”, añade el experto.

Arriendo de instalaciones

Los valores de arriendo se han mantenido estables en cada submercado, ajustándose según las características individuales de cada centro. Sin embargo, es relevante señalar que la disponibilidad de algunos centros nuevos con valores de arriendo más elevados ha tenido un efecto marginal en el aumento del promedio general de los valores de arriendo. Esta tendencia refleja una fase de estabilización que se ha observado durante los últimos tres años, indicando una cierta consolidación en el mercado.

“Claramente este es un escenario pro-landlord, donde el desarrollador o arrendador tiene una mejor posición negociadora, por lo que lo único que se puede hacer es tomar los pocos m2 disponibles que hay o arrendar en verde”, explica Larroulet respecto al panorama al que se enfrenten las compañias. “Arrendar en verde tampoco es malo para las empresas, requiere una mejor planificación pero permite hacer algo a medida, ajustando el proyecto de alguna manera a las necesidades operativas de la empresa”.

El Informe de Mercado Industrial de Chile elaborado por JLL señala claramente un período de crecimiento y prosperidad para el sector inmobiliario industrial del país. El aumento sustancial en la producción de nuevos proyectos, la rápida absorción de oferta y la vacancia aún en niveles bajos apuntan a un mercado en expansión y saludable. A medida que los submercados muestran su propio dinamismo y características, el mercado industrial chileno se encamina hacia una etapa de estabilidad que podría sentar las bases para un crecimiento sostenido en los años venideros.

JLL es una empresa de consultoría que se especializa en servicios inmobiliarios y administración de inversiones. Cuenta con más de 80 oficinas en el mundo y se encuentra en Chile desde hace casi 20 años, siendo una de las consultoras con más conocimiento de mercado local. Para más información, visita su sitio web