Los gastos del arrendador y arrendatario deben quedar explícitamente definidos en el contrato de arrendamiento. De esa manera se evitan los malos entendidos.
muestra que los avisos de viviendas usadas en arriendo alcanzan su máximo histórico. Junto con eso, desde julio en adelante este tipo de operación ha tenido una recuperación. Frente a esto, es bastante útil que los actores involucrados conozcan sus responsabilidades y deberes. Así, se evitarán malos entendidos.
Quién paga los gastos comunes
La obligación de pagar los gastos comunes le corresponde al propietario del inmueble, según los dispuesto en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, puesto que es él quien tiene derechos de propiedad determinados sobre los bienes de usos común. Así las cosas, si el arrendatario se va sin pagarlos este no tiene otra opción que saldar la deuda, por más que el contrato diga que eran obligación del inquilino que habitaba la propiedad.
Sin embargo, teniendo en cuenta que el arrendatario es el que usa las zonas comunes del condominio y se beneficia de la administración (limpieza, seguridad, etc.), el arrendador puede pedirle que asuma esta obligación. En ese caso, es obligación de este último ser lo más transparente posible en lo que respecta a montos.
Al respecto, hay que tener presente que los gastos comunes se dividen en:
Gastos ordinarios: hacen referencia al coste de la administración del edificio o condominio, y a la mantención y reparación de sus zonas comunes.
Gastos extraordinarios: son los gastos que no hacen parte de los cobros habituales, como las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
No puede haber lagunas en torno a este punto. Tanto el arrendatario como el arrendador deben saber con precisión quién paga cada uno de los dos tipos de gastos, para evitar futuros errores de interpretación. Lo más lógico sería que el primero solventará los ordinarios, y el segundo, los extraordinarios.
Quién paga las inspecciones de gas
La inspección periódica de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, así como la obtención del “Sello Verde”, garantizan la seguridad de las instalaciones de gas en edificios. Este procedimiento puede resultar bastante costoso, pues en muchas ocasiones se hace necesario cambiar los cálefonts y despejar los shafts. Lo correcto es que este gasto sea asumido por el arrendador, ya que debe garantizarle al arrendatario un lugar seguro para vivir o desarrollar la actividad comercial para la que alquiló el inmueble.
Quién paga el seguro de incendio
La ley obliga a los administradores de los condominios a contratar un seguro de incendio que proteja las zonas comunes. Esta prima le corresponde al propietario del inmueble. Sin embargo, como se trata de un monto mínimo que se cobra mediante la factura de gastos comunes, suelen ser los arrendatarios los que terminan pagándola.
Quién paga las reparaciones
Por regla general, el arrendador está obligado a mantener el inmueble en estado de servir para el fin que fue alquilado. Esto lo obliga a hacer las reparaciones a que haya lugar durante el tiempo que dure el contrato, incluidas las obras estructurales y las dirigidas a arreglar los daños causados por desastres naturales.
Sin embargo, al arrendatario suelen corresponderle las “reparaciones locativas”, entendidas como la obras o intervenciones que hay que hacer para arreglar los daños producidos por su culpa o el deterioro asociado al uso de los bienes. Por ejemplo, daños en paredes, rotura de vidrios, desgaste de la grifería, etc.
En consecuencia, es muy importante que las dos partes elaboren un acta donde quede constancia de la cantidad y estado de los bienes que se encontraban en la propiedad. Es una excelente herramienta para determinar, a futuro, a quién le corresponde cubrir cada reparación.
Quién paga el fondo de reserva
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria exige que en la administración de todo condominio acogido a esta norma debe considerarse la formación de un fondo de reserva, especialmente destinado a atender a las reparaciones de los bienes de uso común y los gastos comunes imprevistos o urgentes.
Dicho fondo se forma e incrementa, según la norma, con un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes fijado en sesión extraordinaria de la asamblea de copropietarios. También van a parar a este ahorro las multas, intereses y dineros obtenidos del alquiler de bienes de dominio común.
En ese sentido, el fondo de reserva corre a cuenta del propietario. De hecho, aunque se cobra mediante los gastos comunes, se presenta como un concepto diferente a los gastos “ordinarios” y “extraordinarios”. Para facilitar su pago, lo que muchos arrendatarios hacen es, previo acuerdo con el inquilino, rebajar este monto del valor del canon de arrendamiento mensual. Aunque también se puede pactar que compartirán el gasto.
Quién paga los servicios domiciliarios
De acuerdo con el número 9 del Art. 2 de las “Disposiciones Transitorias” de la Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, “la renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes”. El pago de estos conceptos le corresponde a quien habita el inmueble.
Quién paga el contrato de arriendo
Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, los costos notariales del contrato de arriendo deben ser asumidos por las partes que firman.
Es de esperar que con esta información les quede claro a propietarios e inquilinos quién paga el contrato de arriendo y todos los gastos asociados a la relación arrendatario-arrendador establecida en este documento.
Para concluir, la redacción del contrato de arriendo debe ser explícita. El documento debe establecer quién paga el fondo de reserva, quién paga los gastos comunes extraordinarios y quién los ordinarios, quién las reparaciones, etc. Todo con precisión. Además, el acuerdo debe incluir cláusulas relacionadas con el uso que se le dará al inmueble, plazos del arriendo, forma de pago, multas por atrasos y causas de cancelación del contrato.
Lo ideal es que ambas partes queden con una copia del contrato firmada ante notario.
Según información aportada por la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN), “la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo”. Para hacerlo, no es necesario esperar a que se presenten varios meses de mora; basta con que haya un período entero de atraso. Por lo tanto, siempre está la vía legal para dirimir los conflictos entre arrendador y arrendatario asociados a los pagos.