¿Pensando en comprar una casa? Te contamos cuáles son los pasos que involucra la solicitud de un crédito hipotecario y los plazos que implica cada uno de ellos.
De acuerdo con un instructivo del SERNAC, la tasa de interés promedio de colocación para el crédito hipotecario se encuentra por debajo del 4% desde el 2014, y actualmente se halla en 3.2%, según indicadores del Banco Central. ¿Por qué te contamos esto? Porque quiere decir que es un buen momento para que consigas un crédito hipotecario y hagas realidad tu sueño de tener casa propia. ¡Genial!
Lo ideal es que aproveches toda la información publicada en los sitios de los bancos y los simuladores online que encuentras en Internet para saber con certeza cuánto tendrás que pagar finalmente por tu casa o departamento. Es importante que evalúes varias opciones de crédito hipotecario para elegir la que más te convenga.
Luego de elegir la mejor opción, llega el momento de tramitar el crédito hipotecario.
Pero ¿cuánto tarda el banco en pagar un crédito hipotecario?
No existe un plazo determinado, ya que depende de varios factores, como de tu capacidad de pago, la situación de la propiedad, el tiempo que demoren los notarios y conservadores, entre otros. Sin embargo, si no hay problemas, el tiempo puede ser cercano a los tres meses.
¡Tres meses!
Aunque puede ser algo más o algo menos. Ten presente que no se trata de la compraventa de un bien menor, sino de una vivienda que puede valer varios millones de pesos.
Así las cosas, luego de elegir la mejor solución, el crédito hipotecario atraviesas dos grandes etapas que se descomponen en una serie de trámites importantes. Toma nota:
Etapa 1: solicitud del crédito
En esta fase, un comité de la entidad financiera debe evaluar comercialmente la solicitud que presentas. Básicamente, se compone de los siguientes trámites:
Evaluación de la capacidad de pago
La entidad financiera evalúa tu capacidad de endeudamiento, es decir, determina cuánto puedes pagar mes a mes por concepto de dividendo. Para ello, te puede exigir:
Antecedentes de actividad e ingresos, como liquidaciones de sueldo, declaraciones de impuestos e ingresos por arriendos y otros conceptos.
Declaración de activos y pasivos, con la documentación que acredite lo que dices.
Asimismo, el comité evaluador revisará tu información crediticia para determinar tu comportamiento de pago y el nivel de riesgo. En dicho trámite no debería demorar más de 48 horas.
Declaración de salud del solicitante para contratación de seguro de desgravamen
Por si no lo sabes, todo crédito hipotecario lleva asociados dos seguros: uno de desgravamen y otro contra incendios. Para contratar el primero, debes presentar una declaración en la que expongas tu estado de salud: enfermedades, cirugías, alergias, etc. No vaya a ser que fallezcas y el banco pierda su dinero.
Evaluación de la propiedad
Aquí se empieza a alargar el juego. La entidad financiera le solicitará a un tasador la tasación comercial del inmueble y a un abogado el estudio de títulos.
¿Qué es la tasación?
La tasación inmobiliaria se trata de un estudio para determinar el valor comercial de la propiedad a hipotecar. La entidad financiera, por supuesto, no se puede dar el lujo de prestar cierta cantidad de dinero para la compra de un bien que vale menos,
El costo de este trámite, según el instructivo del SERNAC citado líneas atras, oscila entre 2 UF y 3 UF
¿Y el estudio de títulos?
Básicamente, el estudio de títulos es la revisión de los antecedentes legales de la propiedad, con el objetivo de determinar que no existan impedimentos o prohibiciones para realizar la compraventa. Su valor oscila entre 0 UF y 8,5 UF, según el instructivo en mención.
Cabe señalar que en esta fase el abogado también realiza el borrador de la escritura.
Para dichos estudios, la entidad financiera solicita:
Títulos de dominio de la propiedad por un período de 10 años.
Certificado vigente de gravámenes y prohibiciones (se piden en el Conservador de Bienes Raíces).
Escritura de constitución, poderes y RUT, en caso de que intervenga una sociedad en la operación.
Certificados de no expropiación (los entrega el Serviu).
Certificado de deuda de contribuciones.
Documentos municipales relativos a primera transferencia.
La recolección de estos antecedentes puede tardar, en promedio, 15 días. El estudio de títulos y la redacción de la escritura, por su parte, demora de 15 a 20 hábiles. Debes tener paciencia pues, en cierta forma, esta es una de las partes más engorrosas en el proceso y puede alargarse si se presentan inconvenientes a subsanar.
Etapa 2: escritura, entrega y pago
Es la fase final del proceso. Básicamente, se compone de los siguientes trámites:
Escrituración en notaría y firma del documento
Una vez que la escritura se halla en notaría, comprador, vendedor y entidad proceden a firmarla.
Un consejo: no olvides revisar detenidamente el documento, especialmente en lo que respecta al monto del préstamo, tasa de interés, plazo, cuotas pactadas, seguros, datos personales de comprador, dirección y especificaciones del inmueble.
Inmediatamente después de la firma, el notario ejecuta el cierre de la escritura y otorga las copias autorizadas de la misma.
En esta etapa, el plazo promedio es de 5 a 20 días hábiles, y se deben cancelar los gastos notariales y el impuesto al mutuo (timbres y estampillas).
¿A cuánto equivalen dichos gastos?
En lo que respecta al impuesto de timbres y estampillas, si lo que transaccionas es una vivienda social, la operación está exenta de cobro; si se trata de un inmueble DFL2, es del 0.2% con respecto al crédito hipotecario otorgado; y en el caso de que la propiedad no corresponda a ninguna de estas dos categorías tienes que cancelar un tributo del 0,8% sobre el monto prestado.
El valor de los gastos notariales, oscila entre 1,3 UF y 7 UF, según una encuesta del SERNAC.
Inscripción en Conservador de Bienes Raíces
Hace referencia, valga la redundancia, a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna en la que se halla el inmueble, de la escritura pública, hipoteca y prohibiciones de enajenar.
Los tiempos de inscripción varían dependiendo de cada Conservador, pero el plazo promedio es de 20 días.
¿Y el costo?
También varia de un conservador a otro, pero va desde 6,8 UF hasta un máximo de 14,5 UF.
Desembolso del pago… ¡Por fin!
Con todo este trámite listo, el banco desembolsa el monto correspondiente al crédito otorgado. Sí, por fin. Y por supuesto, no lo hará a tu cuenta bancaria, sino directamente a la del vendedor.
Un proceso algo largo y que implica ciertos gastos, pero vale la pena que lo adelantes si eres sujeto de crédito y quieres invertir en un inmueble.
Como consejo final: no olvides que el banco debe entregarte, una vez cerrada la operación, una copia autorizada de la escritura, un certificado de dominio, un certificado de gravámenes y prohibiciones, un plan de pagos, información resumida de las condiciones del préstamo, un informe de los gastos en que incurrió y un certificado de cobertura de los seguros contratados.