Si quieres saber cómo calcular el valor de una propiedad, conoce aquí los métodos más utilizados y evita gastos innecesarios.
Saber cómo calcular el valor de una propiedad es importantísimo a la hora de pensar en una operación de compraventa e hipoteca de bienes raíces. También es necesario cuando se necesita establecer el costo de reemplazo de un seguro, para dirimir una herencia y para definir la depreciación o valorización de un inmueble en un momento dado.
Al hablar estrictamente del valor de una propiedad en Chile, es necesario saber que el SII cuenta en su plataforma con un servicio que les permite a los usuarios conocer el avalúo fiscal de viviendas y locales comerciales en todo el país. Basta con ingresar el ROL del inmueble y la región y comuna donde se halla emplazado.
Sin embargo, esta valoración, de acuerdo con el SII, hace referencia a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él, y no corresponde al precio comercial del mismo, el cual suele ser más alto.
¿Cómo calcular el valor comercial de una propiedad en Chile?
Para saber cuál es el valor comercial de una propiedad en Chile, y en general para cualquier país del mundo, es necesario realizar una tasación inmobiliaria, entendida como el procedimiento mediante el cual se obtiene una opinión relativa al precio de mercado del inmueble, atendiendo a diferentes antecedentes y variables como:
Tamaño de la propiedad.
Ubicación.
Nivel de urbanización.
Antigüedad (cantidad de años de la propiedad).
Materiales con que está construida.
Equipamiento (cantidad de baños, piezas, cocina, etc).
Calidad del diseño arquitectónico.
Los criterios de valuación están determinados por las Normas Internacionales de Valoración y también en las de Chile. En todo caso, existen ciertas metodologías recomendables para saber cuál es el valor comercial de una propiedad. Acá te las presentamos.
El método de comparación
A la hora de hablar de cómo calcular el valor de una propiedad, esta metodología es de las más comunes y empleadas por tasadores de todos los países. Básicamente, consiste en el siguiente procedimiento:
Determinar las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor: materiales de construcción, orientación, arquitectura, ubicación, plusvalía, etc.
Analizar el segmento del mercado inmobiliario de inmuebles de características similares, con el fin de obtener un listado de los precios actuales de compraventa de dichas propiedades. Por supuesto, es necesario basarse en informaciones concretas sobre transacciones reales.
Seleccionar, entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en el inciso anterior, una muestra representativa de aquellos valores comparables, con el objetivo de definir un valor promedio y las características que lo determinan.
Hacer la respectiva comparación y asignar el valor del inmueble, además del valor neto al contemplar gastos de comercialización.
Por supuesto, para aplicar esta metodología es necesario contar con un un mercado representativo de inmuebles comparables y disponer de buena información sobre transacciones realizadas recientemente.
Con este método, el propietario no puede aspirar a un precio arbitrariamente alto porque este depende del comportamiento del mercado en el entorno. Si la valuación está por encima del promedio, simplemente será muy difícil vender, a menos que cuente con un plus altamente atractivo.
Por ejemplo, un local comercial ubicado frente a la salida de una estación de metro puede ser mucho más costoso que aquellos ubicados a algunas cuadras. En este caso, la valuación está determinada por la capacidad del bien para generar ingresos.
Enfoque del costo o reposición
La valuación por esta metodología se fundamenta en el principio de sustitución, que establece que el valor de un inmueble no debe ser superior a la cantidad necesaria para desarrollar una propiedad de iguales características y utilidad.
Se ejecuta identificando el valor nuevo de reposición de las construcciones y el valor de mercado del terreno y descontando la depreciación asociada a la antigüedad, conservación y obsolescencia funcional.
Cabe señalar que al aplicar esta metodología es necesario entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, indirectos, financieros y de gerencia del proyecto, en que se debe incurrir para ejecutar la obra.
Después de calcular esto, es necesario prestar atención a los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble. Ya sobre el valor definido como total se le debe aplicar la depreciación y se obtiene la tasación final.
Enfoque de ingresos
Este técnica de valuación busca establecer el valor comercial de un bien, partiendo de las rentas o ingresos que se pueden obtener del mismo o de inmuebles semejantes en lo que respecta a características físicas, de uso y ubicación.
En ese sentido, este enfoque se basa en la premisa de que las propiedades se adquieren por su potencial de generación de ingresos por arrendamiento, considerando tanto el retorno anual que produce el capital invertido como el retorno del capital. Así las cosas, centra la atención en las siguientes variables:
Rentas contractuales actuales.
Rentas de mercado proyectadas.
Otras fuentes de ingresos.
Gastos proyectados asociados con una operación.
La relación de estas estimaciones de ingreso al valor de la propiedad puede realizarse como un único valor o como con una serie de flujos proyectados. Dada su complejidad, es recomendable para inversionistas avanzados con buenos niveles de tolerancia al riesgo.
Existen varias metodologías más para obtener el valor comercial de una propiedad, sin embargo, estas son las más tradicionales; y en específico, como ya se señaló, la más empleada es el método comparativo por estar más relacionada con el comportamiento del mercado.
En todo caso, es necesario tener claro que las tasaciones de propiedades no son proyecciones del valor de los inmuebles. Estas buscan determinar de la manera más objetiva posible el valor justo del bien en el presente, no al mediano o largo plazo.
Para concluir, cabe señalar que a la hora de realizar tasaciones no basta con saber cómo calcular el valor comercial de una propiedad en Chile. Lo más recomendable para el interesado es buscar la asesoría de un experto que garantice la determinación de un precio acertado, es decir, ni muy bajo que provoque pérdidas en el vendedor, ni muy inflado que impida la venta oportuna.
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