¡No es tan complicado como parece! Solo hay que informarse. Por eso te contamos cómo cambiar la administración de un edificio.

Todos sabemos lo importante que es contar con una buena administración de un edificio, pues no solo se trata de la persona que destinará los recursos de la comunidad, sino también de quién velará por la mantención de los espacios, lo cual no es menor.

Por eso, cuando el administrador está haciendo mal su trabajo, es importante saber qué medidas se pueden tomar para que todo funcione correctamente.

Para entender cómo cambiar la administración de un edificio, te contaremos la historia de Mario Naranjo y sus vecinos. A ellos, se les cobraba en total $600.000 para comprar artículos de aseo. Sin embargo, los espacios comunes del edificio, incluyendo los pasillos, se veían sucios y poco cuidados. Además, los gastos comunes subieron de manera desorbitada, llegando a pagar $120.000 por un departamento de solo 2 dormitorios y 70 metros cuadrados.

El edificio había sido entregado en abril por la inmobiliaria, pero recién en octubre cambiaron al administrador. Antes no habían podido, ya que, durante todos esos meses, los copropietarios no se habían reunido para formar el comité de administración, que está compuesto por un mínimo de tres personas y está encargado de supervisar las labores de la administración. Por lo tanto, el administrador no daba cuenta de sus actos.

Vale decir que cuando los edificios o condominios de casas son nuevos es la inmobiliaria quien asigna un administrador, hasta que se cuente con un mínimo de viviendas habitadas para realizar la primera asamblea de copropietarios, en la cual se puede ratificar a la administración vigente o hacer una nueva elección. En esta instancia, además, se selecciona el comité de administración.

En caso de que las viviendas no sean nuevas y los propietarios se organizan para formar una comunidad de tipo inmobiliaria, la elección también se realiza en la primera asamblea.

Si el administrador no está cumpliendo como debe con sus labores, es porque el comité tampoco lo está haciendo. Este debe saber en qué se gasta cada peso de la comunidad y para tener un mayor control, es clave que al menos uno de sus miembros firme los cheques que se emiten.

La comunidad puede decidir quién firma los cheques. La ventaja de que firme el administrador es que así adquirirá responsabilidad de sus actos. La desventaja está en que, al sacarlo, hay que tramitar el cambio de firma en el banco.

Como en el caso de Mario Naranjo no había un comité de administración, era el administrador, la constructora y la inmobiliaria quienes firmaban los cheques. Cuando cambiar el administrador, y se empezaron a controlar los gastos, había una deuda de 35 millones de pesos y no existía el fondo de reserva.

Si se desea cambiar al administrador, la comunidad tiene todas las de ganar: basta con que el comité deje constancia en el acta, la cual ni siquiera debe reducirse a escritura pública (que sí se debe hacer cuando se nombra a un nuevo administrador).

El administrador no tiene derecho a pataleo. ¡Incluso no es necesario darle las razones de la decisión! La ley de copropiedad indica que este podrá realizar sus funciones mientras tenga la confianza de la asamblea, con la posibilidad de ser removido en cualquier momento por la misma.

Como el comité representa a la asamblea en asuntos de tipo ordinario, como el nombramiento y remoción del administrador, puede hacerlo sin problemas. Sin embargo, es importante mencionar que la asamblea está por sobre el comité, así que esta tendrá la última palabra si los acuerdos del comité no le parecen adecuados.

De todas formas, el gran problema de los copropietarios es la falta de información. Aunque puede ser un trámite fácil y rápido de realizar, hechos como no regularizar el nombramiento del comité o no llevar un acta de las decisiones acordadas, pueden retrasar el proceso considerablemente.

Luego de saber cómo cambiar la administración de un edificio, es importante considerar algunas recomendaciones.

Recibir el edificio con todos los papeles en orden, por ejemplo, es fundamental. La antigua administración debe entregar documentos como el inventario del mobiliario y del equipamiento, los planos eléctricos y sanitarios, contratos de la comunidad, estado de morosidad, entre otros.

En este sentido, es necesario considerar un tiempo prudente para el cambio, con el fin de que el antiguo administrador pueda reunir toda la documentación. De hecho, lo recomendable es no cambiarlo sino hasta el día 10 de cada mes, ya que así se dejan cursados los gastos comunes y quedan pagados los sueldos y las imposiciones del personal.

En todo caso, lo principal siempre será evaluar a un administrador por su trabajo. Ya que es mucho más significativo que tenga un orden en los ingresos y gastos de la comunidad o que mantenga un orden en los turnos de los conserjes que pase todo el día en el edificio.

Ahora, si el administrador obtuvo una notoria evaluación deficiente y se tomó la decisión de cambiarlo, la clave es hacer este proceso de la manera menos traumática posible, ya que una mala salida puede provocar mayores problemas que una mala administración.

Siempre será más fácil no meterse en los temas administrativos, sin embargo, al no hacerlo se deja de lado la participación y la fiscalización. Además, una comunidad funciona como una sociedad, por lo que no tomar el control sobre las acciones del administrador, sería como dejar que un gerente se mande solo, lo cual podría traer graves consecuencias.