El submercado de oficinas Santiago Centro

El mercado de oficinas fue uno de los más golpeados por el estallido social y la pandemia del Covid. Con estos dos hechos que golpearon al país, la industria reflejó las consecuencias, provocando que muchas oficinas quedaran vacías y sin uso durante mucho tiempo. 

Javiera Basso, Head of Advisory y Valuation de JLL Chile, señala que la alza evidente en la vacancia comenzó a notarse a partir del último trimestre del 2019, lo que hace pensar que fue el estallido el principal gatillante que trajo este tipo de consecuencias en el submercado, debido al deterioro de los edificios, la dificultad de accesibilidad y evidente complejidad que tuvieron esos meses del 2019. 

No obstante, ahora el panorama es distinto. En palabras de Basso, el mercado de oficinas en Santiago Centro registra una vacancia total (Clase A + Clase B) de 9,6%, al segundo semestre del 2023. “Este indicador bajó un 7,9% respecto al primer trimestre de este año, debido a la absorción neta trimestral que alcanzó 3.085 m2 entre marzo-junio. A su vez, la absorción neta acumulada en lo que va del año es de 7.359 m2”, explica. 

La ejecutiva añade que, entre 2020 y 2022, la absorción neta acumulada fue de -46.000 m2 y la vacancia pasó de 3,4% a 10,7% en 3 años, por lo que no es posible hablar de un recuperamiento en este sector, pese al rendimiento observado en los últimos meses. Asimismo, en cuanto a los valores de arriendo, estos registraron una considerable baja a partir del 2019, sin embargo, ya ha comenzado a observarse una pequeña recuperación.

En ese sentido, la ejecutiva señala que, si se compara la última cifra con la misma del 2022, que fue de -15.848 m2, se puede considerar que el submercado ha tenido un buen rendimiento en lo que va del año, ya que, en términos generales, se liberaron menos metros cuadrados. 

Respecto a la reactivación de estos espacios desocupados, Basso asegura que, si bien es posible hacerlo, no es un proceso fácil ni rápido, ya que, en un principio, habría que pensar en gestiones de carácter público y privadas que incentivaran el repoblamiento del centro, con ciertos incentivos y, en paralelo, un fuerte programa de seguridad que revirtiera la actual situación e imaginario ya instaurado de que el centro es un lugar peligroso. 

“La infraestructura urbana del centro de Santiago es, en gran parte, su valor para ser habitado (accesibilidad en transporte público y gran cantidad de equipamientos comerciales y de servicios). Eso es lo que habría que reforzar y validar, mejorando sus condiciones de seguridad, haciéndolo competitivo en precios y otros tipos de atractivos, como podría ser el rescatar algunos de sus edificios patrimoniales, pensar en mayores espacios de recreación o sistemas de espacios públicos peatonales que enriquezcan la experiencia de trabajar y habitar ese lugar y que esto, además, represente un beneficio económico”, argumenta la ejecutiva. 

Por otro lado, al ser consultada respecto a la posibilidad de reconvertir estos espacios en viviendas, la experta señaló que es poco probable, al menos no como una tendencia, aunque sí puede ocurrir en casos muy puntuales. "En el caso del centro, con más edificios antiguos de oficinas, puede ser menos dificultoso que en edificios nuevos de amplias plantas libres, sin embargo, hay muchas variables normativas –de costos, de operación y de reconversión– que hacen que proyectos de este tipo sean más bien inviables”, argumenta. 

Asimismo, añade que pueden existir casos de reconversión a viviendas de tipo colectivas o tipo loft, pero deben ser edificios con condiciones muy específicas y, en caso de pensar en una zona que tuviese una transformación de este tipo, necesariamente requeriría de voluntad por parte de las municipalidades para flexibilizar los usos de suelos y normativas actuales.

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