La persona que adquiere un inmueble o la entidad bancaria que recibirá su hipoteca, deben tener la seguridad jurídica de que la propiedad que está siendo objeto de transacción fue debidamente adquirida por el actual propietario, es decir, que cumple con todo el requerimiento que la ley exige. Pero, no solo debe estar en orden en el momento presente, si no que todas las transferencias del inmueble, en un margen de 10 años hacia atrás, tienen que estar correctamente realizadas.
Debido a lo anterior, es importante que se conozca qué es un estudio de títulos para que cada vez que se compre o se venda un bien raíz no haya dificultades que pueden provocar serios problemas con posterioridad.
¿Qué es un estudio de títulos?
El estudio de títulos consiste en la evaluación que realiza un abogado de los antecedentes legales de una propiedad que es objeto de transacción comercial, ya sea si es vendida a un particular o si alguna entidad financiera la recibirá como hipoteca.
Esta labor, que solo debe realizarla un abogado, tiene dos características:
Preparatorio: se realiza antes de la celebración de la escritura de compraventa o hipoteca. De esta manera, queda establecido que los títulos de la casa se encuentran con derecho a juicio del departamento legal del banco o del abogado del comprador, según el tipo de transacción.
Preventivo: se realiza sin haber ningún conflicto judicial en contra del propietario actual o de los que poseían el inmueble con anterioridad. Lo que se busca con el estudio de títulos es que ninguna persona pueda exigir el derecho de dominio que pertenece al actual propietario y que pueda negar a futuro los derechos de la persona o banco que pretende adquirir la propiedad.
¿Cómo se realiza un estudio de títulos?
La persona a cargo de esta evaluación comienza con el examen de la situación actual de la vivienda o inmueble. En otras palabras, se debe evaluar si la inscripción de dominio es precisa y se encuentra actualizada, además de que la edificación no posee alguna hipoteca, no se encuentra apegada a expropiación, embargo, prohibición, gravamen o cualquier condición que limite el derecho a disponer del inmueble.
Luego de aquello, el abogado estudia las transferencias realizadas en el pasado por medio de las escrituras de compraventa o de dación de pago efectuadas en un periodo de 10 años antes de la presente operación. En ese plazo, el profesional deberá cerciorarse de que se haya realizado una correcta descripción del bien raíz, que el precio de la compraventa se haya pagado o si en el caso de intervención de apoderados hayan estado facultados para comprar o vender.
Si alguno de los propietarios anteriores hubiese fallecido, se tiene que acudir a la posesión efectiva de la herencia, revisar que este en regla la sucesión y la inscripción de la propiedad, además del pago del impuesto a la herencia.
La etapa final termina con el informe de títulos realizado por el abogado a cargo, el cual es fundamental para continuar con las siguientes operaciones. Es importante considerar que es el comprador quien se debe encargar de los gastos del trámite legal ya sea una persona particular o una entidad financiera.