El reporte de JLL aporta al análisis una herramienta para todos aquellos que precisan información fidedigna para tomar decisiones, y con ellas, contribuir a un mercado fortalecido y resiliente.
En este contexto, es esencial comprender el rol que cumple el mercado inmobiliario en la sociedad, y resulta de vital importancia entender en profundidad qué dicen sus principales indicadores.
La comunidad de América Latina y el Caribe se compone de 33 países, entre los cuales predominan el idioma español y el portugués. El presente reporte comprende el análisis de 17 países, es decir, incluye al 51 % de los estados latinoamericanos. Por otro lado, la población de éstos totaliza 594 millones de habitantes, lo que equivale al 91,0 % de la población total de la región, que a su vez representa el 7,5 % del total de habitantes del mundo. Entre los países incluidos en el reporte se encuentran Brasil y México, los cuales se ubican entre los 10 países con mayor población a nivel global.
Este análisis observa 17 países, quienes vivieron crisis como la del COVID-19, a esto se sumó una coyuntura con dificultades económicas, una guerra con fuertes repercusiones a nivel global y una crisis climática que continúa exigiendo responsabilidad, proactividad y medidas urgentes.
“En este marco, el real estate fue claramente afectado, y particularmente el sector de oficinas. Las ya mencionadas dificultades, a las que deben sumarse nuevas tendencias sociales y laborales, sentaron las bases de un cimbronazo que inquietó a todo el negocio como nunca, y al mismo tiempo lo obligó a reinventarse”, comenta Washington Botelhom, Presidente Latin America de JLL Work Dynamics
“Ya sea adoptando el modelo híbrido como forma de trabajo, o a través del rediseño de los edificios y los espacios comunes, el mercado continúa aprendiendo de lo que vivimos desde 2020, y adoptando medidas, ya no solo para mitigar el impacto de sus consecuencias, sino además para volver a crecer en el corto plazo”, explica Botelhom.
Esto se trata de una reacción positiva, ya que muestra a un mercado con capacidad de adaptación, que concibe a las crisis como una oportunidad para evolucionar. Y que existan cada vez más compañías confirmando que sus oficinas y la presencialidad continuarán siendo una parte fundamental de sus organizaciones, es otra señal más que permite apostar por un futuro optimista.
Panorama Macroeconómico
En 2022, la región latinoamericana continuó enfrentando desafíos económicos derivados de la pandemia, aunque se observaron señales de recuperación hacia finales de 2021 y principios de 2022 debido a la gradual reapertura de actividades. Sin embargo, la crisis internacional desencadenada por la invasión de Ucrania por parte de Rusia generó nuevas presiones económicas, especialmente en términos de precios de materias primas y energía, lo que redujo el crecimiento regional a casi la mitad en comparación con el año anterior.
A pesar de estos desafíos, hubo algunos casos destacados de éxito económico, como Panamá, que experimentó un impresionante crecimiento del PIB cercano al 11%, y Paraguay, que mantuvo una estabilidad relativa con un leve crecimiento del 0,1%. Además, la región logró reducir la tasa de desempleo en cerca de dos puntos porcentuales, con mejoras significativas en países como Brasil, que registró la mayor reducción, y Guatemala, que mantuvo la tasa más baja.
Perspectivas de Mercado
El mercado inmobiliario de la región presenta una perspectiva de crecimiento moderado para los próximos años, con un aumento proyectado del inventario del 4,4% para finales de 2024. Ciudad de México y San Pablo destacan como los mercados más grandes y con mayor oferta. Sin embargo, la alta tasa de vacancia en lugares como Panamá y Río de Janeiro plantea desafíos para los desarrolladores y propietarios de bienes raíces. A pesar de esto, se observa un buen desempeño en la absorción neta de metros cuadrados, especialmente en ciudades como Ciudad de México y Lima.
En cuanto a precios, Santo Domingo lidera en valores para inmuebles de clase A, mientras San José muestra la tasa de capitalización más alta para este tipo de propiedades. Este panorama indica una dinámica diversa en los diferentes mercados inmobiliarios de la región, con oportunidades y desafíos específicos para los inversores y desarrolladores.
Antigüedad de Stock
En relación a la antigüedad del stock en el mercado inmobiliario, se observa una correlación entre la edad de los edificios y el aumento de la vacancia, especialmente en zonas centrales de negocios, donde la preferencia por edificios modernos, eficientes y sostenibles es más marcada. Este fenómeno se evidencia en ciudades como Santiago y Buenos Aires, donde la vacancia ha aumentado significativamente en la pospandemia. Sin embargo, a nivel regional, mercados más jóvenes como Asunción, Montevideo, Lima y Medellín enfrentan menos presión en este sentido, lo que sugiere una mayor disposición del mercado hacia edificaciones de menor antigüedad.
Este análisis no solo permite entender las tendencias actuales en la demanda de espacios inmobiliarios, sino que también brinda información relevante para estimar posibles reconversiones de uso en el futuro, así como para orientar estrategias de inversión y desarrollo inmobiliario en la región.
Santiago: una mirada local
Al cierre del segundo trimestre de 2023, el stock de oficinas de Santiago se ubicó en 3.088.000 metros cuadrados, idéntico valor al registrado en los primeros tres meses del año. Para el segundo trimestre del mismo año, el mercado de oficinas en la zona registró una absorción neta positiva de 10.000 metros cuadrados, 81 % de la cual correspondió al segmento de oficinas clase B. Cabe destacar que se alcanzaron niveles positivos de este indicador por tercer periodo consecutivo.
En cuanto a la producción, no se registró la recepción de nuevos proyectos, pero se espera que ingresen hasta 63.000 metros cuadrados este año, de concretarse los proyectos en carpeta.
La vacancia total disminuyó 0,3 puntos porcentuales en relación con el trimestre anterior, cerrando el segundo trimestre de 2023 en 11,1 %, equivalente a 343.000 metros cuadrados de oficinas disponibles para alquiler. Analizando por categoría, la vacancia dentro del segmento clase A disminuyó 1,7 %, cerrando el trimestre en 10,7 %, mientras que la vacancia de oficinas clase B bajó 3,6 %, finalizando el periodo en 11,4 %.
Con respecto a la absorción neta, durante el primer semestre del año se ocuparon 41.500 metros cuadrados, un 76 % de los cuales (31.700 metros cuadrados) se absorbieron en el primer trimestre del año. El valor de 2023 representa hasta el momento una recuperación importante de la demanda, ya que en 2022 se absorbieron solo 3.300 metros cuadrados.
El precio de arriendo pedido mensual en el segmento clase A se mantuvo en los mismos valores del trimestre previo, promediando USD 24,4 por metro cuadrado. Por su parte, el arriendo pedido en los espacios de oficinas clase B registró un leve aumento, al promediar USD 18,7 por metro cuadrado por mes a junio de 2023.
JLL es una empresa de consultoría que se especializa en servicios inmobiliarios y administración de inversiones. Cuenta con más de 80 oficinas en el mundo y se encuentra en Chile desde hace casi 20 años, siendo una de las consultoras con más conocimiento de mercado local. Para más información, visita su
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