A fines del 2022, JLL Chile realizó una exhaustiva revisión de los edificios que componen la muestra de este informe y se realizó una reclasificación del stock de edificios de oficinas, según el método de ponderación interna JLL.
Este proceso, el que se realiza cada cuatro o cinco años, y que el anterior se efectuó a fines del 2018, considera la antigüedad como uno de los atributos de los edificios que puede generar cambios en su clasificación.
JLL presenta su nuevo “Informe de Mercado de Oficinas” de la Región Metropolitana, realizado a través del método de ponderación interna JLL, que consiste en un sistema de puntuación según los atributos de cada edificio obteniendo una nota final para cada uno. Como resultado, hubo algunos movimientos de clases respecto a la clasificación anterior A y B, modificando el stock de metros cuadrados totales. Además, esto también generó que algunos edificios salieran de la inventario, por pasar a la clase C. Este proceso, realizado cada cuatro o cinco años, (y que el anterior se efectuó a fines del 2018), considera la antigüedad como uno de los atributos de los edificios que puede generar cambios en su clasificación.
Además, integró al análisis en esta ocasión el comportamiento del activo en el periodo de la pandemia. Lo anterior, debido a que en el periodo mencionado se generaron diferencias en el desempeño de los principales indicadores de algunos edificios, siendo posible una mejor segmentación.
Condiciones de mercado
El mercado de oficinas de Santiago continúa evidenciando signos de estabilización y recuperación, registrando el tercer trimestre de 2023 una absorción neta de 31.047 m2, anotando niveles positivos y saludables de este indicador por cuarto periodo consecutivo.
De esta forma, la absorción neta acumulada a 2023 alcanza los 72.539 m2, el mayor volumen de los últimos cinco años, lo que da cuenta de la reconstitución del mercado, lejos del resultado de 2021, cuando se registró el récord negativo de este indicador (-73.224 m2).
La producción se mantiene estable al no registrar la recepción de nuevos proyectos. No obstante, se espera que ingresen hasta 63.000 m2 este año si se concreta la recepción de los proyectos en carpeta.
La vacancia total pasó de 11,1% en el segundo trimestre a 10,1% en el tercer cuarto del año, con 312.520 m2 de oficinas disponibles para arriendo. Esta disminución fue impulsada por la baja en la disponibilidad de edificios Clase A, que cayó 11%, cerrando el trimestre en 9,6%, por una mayor actividad de este segmento en el subsector Las Condes. En tanto, la vacancia de oficinas Clase B bajó 8%, finalizando el periodo en 10,5%, asociado al dinamismo de esta categoría en Santiago Centro.
La renta mensual “pedida” clase A disminuyó marginalmente respecto a los valores del trimestre pasado, ponderando 0,54 UF/m2. Por su parte, la renta mensual “pedida” clase B, registró una leve caída, promediando 0,41 UF/m2 a septiembre de 2023.
Perspectivas de mercado
El último trimestre de 2023 se espera que el mercado de oficinas confirme el cierre de un año dinámico y positivo para el sector, que luego de cinco años comienza a mostrar signos de estabilización en todos sus indicadores, evidenciando la reactivación de la industria. JLL proyecta que la absorción neta acumulada anual cierre en el mayor volumen desde 2018 y que prontamente la vacancia podría volver a registrar niveles de un dígito.
Stock y producción
Durante el tercer trimestre de 2023, no se registró producción en el mercado de oficinas por lo que el stock se mantuvo en 3.087.975 m2. La muestra de edificios de oficina clase A está compuesta por 69 edificios, los que suman un total de 1.226.520 m2. Del total de edificios clase A, 59 están ubicados en el CBD (Central Business District o Distrito Financiero de la Ciudad de Las Condes. La muestra clase B está compuesta por 197 edificios de oficinas, los que suman un total de 1.861.455 m2. Del total de edificios clase B, 59 de ellos están ubicados en el CBD.
Aproximadamente, el 84% del stock total clase A se encuentra ubicado en el submercado de Las Condes (CBD), seguido por el submercado de Providencia y Santiago Centro, con una participación del 9% y 7%, respectivamente. El stock clase B se distribuye más equitativamente a lo largo de todos los submercados, y la mayor concentración de metros cuadrados útiles de oficina clase B se encuentran en los submercados de: Las Condes, con un 35%; Providencia, con un 21%; y el submercado de Santiago Centro, con un 16%.
Absorción neta y vacancia
El tercer trimestre de 2023, el mercado de oficinas alcanzó una absorción neta de 31.047 m2, de los cuales 14.197 m2 corresponden al segmento clase A y 16.850 m2 a las oficinas clase B. Los rendimientos anteriormente señalados, se explican principalmente, en la clase A por la ocupación de 15.255 m2 observada en Las Condes, mientras que en la clase B, se debe a los 6.965 m2 colocados en Providencia y 5.390 m2 en Santiago Centro. Cabe destacar, que la absorción neta total ha logrado niveles positivos por cuarto trimestre seguido, acumulando 86.000 m2 desde septiembre de 2022.
En cuanto a la vacancia general, esta mantuvo su tendencia a la baja en el periodo
julio – septiembre de 2023, cayendo de 11,1% a 10,1%. Analizando el rendimiento por clase, la vacancia de oficinas A disminuyó de 10,7% a 9,6%, debido a una reducción de la vacancia en los submercados de Las Condes y Providencia. Mientras que en el mercado clase B, la vacancia cayó de 11,4% a 10,5%, registrándose las mayores variaciones en los submercados de Santiago Centro y Providencia.
JLL es una empresa de consultoría que se especializa en servicios inmobiliarios y administración de inversiones. Cuenta con más de 80 oficinas en el mundo y se encuentra en Chile desde hace casi 20 años, siendo una de las consultoras con más conocimiento de mercado local. Para más información, visita su sitio web
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