No cualquiera puede fijar e imponer multas a los copropietarios y residentes de un condominio. La Ley de Copropiedad define los lineamientos para hacerlo.
Los residentes de un condominio deben asumir una serie de deberes, entre los cuales destaca cumplir el reglamento de copropiedad, regulado en el Art. 30 de la Ley 19537 (de copropiedad). Este contiene, entre otras directrices, las normas de convivencia y lo derechos y obligaciones de los copropietarios.
El incumplimiento de los deberes o el mal uso de los derechos por parte de los copropietarios o residentes puede derivar en la imposición de multas en su contra.
Pero ¿son legítimas o correctas estas sanciones? ¿A quién le corresponde fijarlas?
Estas son ambigüedades que conviene solucionar para evitar que la administración o la misma comunidad incurran en abusos al respecto.
Antes que cualquier cosa, es necesario recordar el marco legal que regula a los condominios. En primera línea, se encuentra la Ley de Copropiedad -19537-. Luego, aparece el reglamento interno de cada edificio o conjunto residencial. Finalmente, y como complemento de las anteriores, aparecen los acuerdos de las asambleas. Cada una de estas normas tiene un alcance determinado, pero ninguna puede sobrepasar leyes mayores y, mucho menos, la Constitución Política.
Ahora bien, los llamados a hacer cumplir dichas disposiciones son:
El administrador.
El comité de administración.
La asamblea de copropietarios.
El juez de policía local, en caso de que se presenten conflictos entre vecinos o entre éstos y la administración.
Sin embargo, el Art. 21 de la Ley de Copropiedad dispone que es “el Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad.”
Diferencia entre establecimiento e imposición
Para comprender a cabalidad los argumentos expuestos en las líneas subsiguientes, es conveniente distinguir entre “establecer” e “imponer”:
El establecimiento hace referencia a la fijación de multas que sancionan la contravención a los deberes y obligaciones establecidas en la Ley de copropiedad o el reglamento interno del condominio.
La imposición, por su parte, tiene que ver con la aplicación de dichas multas al copropietario u ocupante infractor; y es de plena competencia del comité de administración y el juzgado de policía local.
Legitimidad de las multas y la pertinencia de la Ley 19537
Teniendo en cuenta lo anterior, cuando una multa emana de una resolución judicial acorde a derecho y a la Ley de copropiedad, es completamente legítima. Igualmente lo es si responde a lo establecido previamente en el reglamento del condominio, y es impuesta por el comité de administración (o la administración, en caso de que el reglamento interno le otorgue esa potestad).
Aquellas multas que no están establecidas en el reglamento ni fueron fijadas por un juez, con fundamento en los procedimientos legales, son indiscutiblemente ilegítimas. Ejemplo de ellas puede ser la sanción económica, por parte de la asamblea, a un copropietario que tiene perros que ladran en las noches y/o intimidan a la comunidad, argumentando que en reunión de copropietarios se determinó la prohibición de tener mascotas.
En primer lugar, la Ley 19537 indica que la asamblea no puede establecer multas. Las sanciones solo se pueden crear, cambiar o eliminar a través de la modificación del reglamento de copropiedad. Si en el momento en que el usuario decidió vivir en esa copropiedad se aceptaba la tenencia de mascotas, prohibirlas de un momento a otro no es más que una arbitrariedad.
Otra cosa sería aducir al incumplimiento de conservar la calma y el silencio a determinadas horas, así como de no incurrir en conductas que pongan en peligro la comunidad o afecten su tranquilidad (previamente definidas en el reglamento). Pero estas serían cosas que el usuario podría corregir calmando sus animales en la noche y sacándolos a pasear con correa y bozal.
De cualquier manera, las multas nunca serán legítimas, así se impongan con el argumento de velar por la sana convivencia de la copropiedad, cuando sean impuestas por entes sin competencia para hacerlo, no se hallen tipificadas en la Ley de Copropiedad o el reglamento interno (recordando que este no puede reñir con la norma mayor) y/o afecten los derechos fundamentales de las personas.
Si la voluntad de la comunidad es sancionar con una multa determinadas conductas o infracciones a las normas de convivencia, antes que nada, debe modificar el reglamento de copropiedad, para que consten en este cuerpo normativo y obliguen así a todos los copropietarios a cumplirlas.
Cabe señalar que la Ley 19537 establece que dicha modificación debe efectuarse en asamblea extraordinaria especialmente citada para tal fin y con la aprobación de, al menos, el 75% de todos los copropietarios. Además, debe contar con la asistencia de un notario público que de fe del quorum y la votación exigida.
De cualquier manera, el copropietario que se sienta afectado por las resoluciones de la asamblea de copropietarios o de su administración, puede poner su caso en conocimiento de un juez de policía local y solicitarle que revoque o anule la medida adoptada, siempre que esta no se ajuste a derecho.
Dado que en los condominios existen multitud de costumbres y personalidades, es inevitable que se presenten conflictos entre residentes, copropietarios y administración. De ahí que la le Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria contemple diferentes herramientas sancionatorias o disuasivas. Pero es deber del comité de administración aplicarlas de la manera más idónea, sin tomarse atribuciones que no le corresponden ni afectar los derechos constitucionales de las personas.