¿Estás pensando en invertir y no sabes qué aspectos evaluar? Revisa este listado con las claves que debes considerar al comprar una propiedad para arrendar y asegurar una buena rentabilidad a largo plazo.
El mercado inmobiliario en nuestro país ofrece distintas alternativas para quienes deseen invertir en una segunda vivienda. De hecho, de acuerdo a estudios y tendencias de los últimos años, entre las viviendas más demandadas se encuentran los departamentos de 1 y 2 dormitorios, que son adquiridos con el fin de arrendarlas a personas que viven solas, estudiantes universitarios que provienen de regiones, profesionales solteros o parejas jóvenes.
Sin embargo, al igual que la compra de cualquier otro bien raíz, al elegir un inmueble como inversión, y así arrendarlo, se deben considerar distintos factores que inciden en la rentabilidad de esta inversión inmobiliaria.
Aspectos financieros
En primer lugar, se deben definir parámetros básicos, como el capital a invertir y la rentabilidad por año que se espera con el arrendamiento. Es necesario evaluar cuál será el presupuesto para saber si se va a requerir un crédito hipotecario y el tiempo de endeudamiento. Es importante recordar que este tipo de inversiones son a largo plazo, por lo que el retorno del dinero, probablemente, no será inmediato.
Pero como toda inversión, una compra de esta magnitud requiere un análisis especial, no general ni estandarizado. Para percibir renta a través de un arrendamiento, se debe cumplir con lo siguiente:
La rentabilidad neta anual se calcula restando a los ingresos por concepto de arriendo los gastos fijos que demande la mantención y los gastos improvistos del bien. Además, hay que considerar el pago de contribuciones (que es trimestral) y los arreglos menores como pinturas y baños. Por lo tanto, al elegir una propiedad para arrendar, hay que fijarse en el costo de sus contribuciones, el estado del inmueble, el número de departamentos que componen el edificio y las superficies aproximadas de estos.
Verificar el costo de los gastos comunes calculando un promedio general del año, ya que este puede variar, por ejemplo, en verano por el mayor costo de mantención de los jardines y en invierno por el consumo de calefacción.
Se debe averiguar cuál es el precio real de arriendo de una vivienda similar en el sector. Como el mercado inmobiliario es dinámico, con un gran número de edificios en construcción dirigidos a inversionistas, no son útiles los números históricos. Pues, los precios van cambiando constantemente.
Hay que analizar los potenciales proyectos del entorno, ya que pueden implicar un aumento de la oferta y, por ende, una baja en el valor del arriendo. Para esto, es posible consultar al plan regulador sobre una guía esencial en su normativa (coeficientes y densidades del sector).
También es importante evaluar la antigüedad del edificio y el nivel de morosidad general de gastos comunes. Estos pueden ser factores de potencial peligro para la inversión, ya que altas tasas de morosidad implican que la mantención del edificio se va deteriorando, lo que provoca que el producto ofrecido pierda competitividad.
¿En qué lugares invertir?
En cuanto al inmueble en sí, es recomendable que tenga poca superficie y esté emplazado en zonas con gran oferta comercial y de transporte. En la Región Metropolintana, normalmente este tipo de departamentos -ideales para compradores/inversionistas- se encuentran en los ejes principales y próximos a estaciones de Metro: Santiago poniente, Providencia; Las Condes, especialmente entre las estaciones El Golf y Escuela Militar; y Ñuñoa, en torno a Irarrázaval.
Otras claves que hay que tomar en cuenta
Cada mes en que no se arrienda la propiedad, incide negativamente en la rentabilidad anual.
La rentabilidad anual es igual al capital por interés. Esto quiere decir que se debe multiplicar el precio del bien por la tasa de descuento que se asigna a la inversión.
Como los departamentos de poca superficie son inmuebles de transición y no de largo plazo para los arrendatarios, son los más rentables y con ocupación constante.
Quienes pagan más de $250.000 mensuales de arriendo suelen preferir pasar de arrendar a adquirir un crédito hipotecario. Es por esto que es más conveniente buscar departamentos con superficies inferiores a 60 m².
Es común que los inversionistas inmobiliarios adquieran más de un departamento, con el objetivo de tener un riesgo atomizado.