Te contamos qué es y si es posible adquirir propiedades gravadas con este derecho.

El dominio de una vivienda comprende las facultades de usar, gozar y disponer de ella. Sin embargo, es posible transferir estas facultades por separado a través del usufructo y la nuda propiedad. A continuación, se explicará en términos simples en qué consiste cada uno de estos dos conceptos.

El usufructo corresponde a la utilidad o provecho que se obtiene de una cosa. En el ámbito jurídico, es el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Es decir, sin ser el dueño de un bien, el usufructuario tiene su posesión y la posibilidad de utilizarlo y obtener sus frutos.

En el caso de una vivienda, esto quiere decir que el usufructuario puede habitarla o percibir las rentas de su arriendo, pero sin poder gravarla o venderla sin el permiso del propietario.

Es importante mencionar que el derecho de usufructo está regido por el art. 764 de nuestro código civil.

De acuerdo a los artículos 770 y 767 del código civil, el usufructo puede constituirse por un tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario. Este derecho deberá otorgarse necesariamente a través de escritura pública, la cual debe inscribirse en los registros del Conservador de Bienes Raíces que corresponda.

Según el art. 1.810 del código civil, se pueden vender todos los bienes corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Por lo tanto, al haber constituido un derecho de usufructo sobre un determinado inmueble no afecta, al menos jurídicamente, la posibilidad de vender dicho inmueble gravado.

No obstante, en este caso, no se habla de la compra de un dominio, sino de la nuda propiedad.

¿Qué es la nuda propiedad? Mientras que el usufructo se refiere a los derechos de uso y goce, la nuda propiedad es la facultad de disposición de un bien (como vender o ceder), la cual puede ser transferida libremente a una persona distinta del dueño.

Es importante tener claro que el adquiriente de la nuda propiedad podrá ejercer sus facultades de dueño -en cuanto al uso de la propiedad o la facultad de arrendarla- solamente cuando se haya extinguido el derecho del usufructuario.

Puede darse la circunstancia de que una persona compre solo la nuda propiedad de un inmueble, dejando vigente el derecho de usufructo por el plazo que se ha establecido para tal efecto. Sin embargo, por temas comerciales y prácticos, normalmente se venden conjuntamente ambas facultades. Lo cual puede establecerse en la misma escritura de compraventa o a través de contratos separados.

También puede ocurrir que el usufructuario renuncie a su derecho y, de esta forma, el adquiriente obtiene el dominio pleno del bien.

Cualquiera sea el caso, se deberá efectuar cumpliendo las formalidades que exige la ley, especialmente en lo que respecta al otorgamiento de las escrituras públicas correspondientes.

La constitución de derechos de usufructo es algo muy usual entre parientes o cónyuges como una manera de asegurar el uso de una vivienda hasta el final de sus días, mientras se garantiza la transferencia en vida de la propiedad a la persona que se desea beneficiar. Para estos casos, se deben tener en cuenta las consideraciones tributarias y testamentarias respectivas, con el fin de no afectar el interés legítimo de terceros y evitar exponerse a contingencias tributarias que puedan perturbar el goce pacífico del inmueble.

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