Para quienes no están familiarizados con los conceptos de superficie, puede ser una complicación al momento de comprar o arrendar. Conoce aquí de qué se trata.
En el mundo inmobiliario, cuando se habla de los conceptos de “media superficie”, superficie útil” o “superficie total” se están refiriendo a situaciones que pueden hacer una gran diferencia al momento de tomar una decisión de compra o de arriendo de un inmueble.
Por lo mismo, es importante estar preparados como futuros habitantes de una propiedad y conocer a cabalidad qué quiere decir cada uno de estos conceptos.
1. Superficie útil
La superficie útil es uno de los conceptos fundamentales, pues se trata del dato básico sobre el que se fijará el valor del inmueble. El problema principal se suscita cuando este término se emplea incorrectamente, pues de acuerdo con la normativa tiene una definición estricta.
Por ejemplo, es posible que un comprador interprete la superficie útil como toda el área al interior del recinto, mientras que para el vendedor contemplará además las superficies de la logia y la terraza, pues esa persona está más asociada al término técnico de superficie útil.
Revisemos algunos de sus casos.
1.a) Superficie útil interior
La superficie útil interior, tal como indica su nombre, corresponde a la sumatoria de todos los recintos interiores; es decir, a la suma de cada uno de los espacios cerrados que conforman el hogar, que pueden ser aislados del exterior por puertas o ventanas. Pese a que esto puede parecer obvio, se pueden presentar diferencias al momento de considerar a los muros.
Superficie interior = 100% de (1) = 73 m²
Para la contemplación de muros se debe atenerse al siguiente criterio:
Se incluyen en un 100% si son muros o tabiques interiores.
Se incluyen solo en un 50% si son medianeros, esto es, si dividen a propiedad contiguas o a una propiedad con un espacio interior de uso común.
En este caso no se consideran jardineras, terrazas ni logias.
1.b) Superficie útil municipal
También se le conoce como superficie útil y nada más, y corresponde a la suma entre la superficie útil interior (en consideración del criterio para sumar el ancho de los muros) y las logias y terrazas, de acuerdo al número de lados en su perímetro que se encuentren cerrados a lo alto.
Si una logia o terraza se halla delimitada por tres muros se considera como “media superficie”. Ver el recinto (4) en el ejemplo.
Superficie interior = 100% de (1) = 73 m²
Superficie de logia = 50% de (4) = 2 m²
Total superficie útil = 75 m²
La idea es que al haber tres muros cerrados se puede considerar como un espacio semicerrado y para poder convertir la logia o la terraza en un nuevo recinto interior es de fácil ejecución, pues solo se debe cerrar el único lado abierto del perímetro.
Normativa para definir superficies exteriores o semiexteriores
Para efectos de contabilización de superficie, si los espacios exteriores o semiexteriores se cierran, no dejando ninguno de sus lados abiertos, entonces pasan a ser espacios interiores. Tras esto, debe considerarse el 100% de la superficie cerrada, ya no como media superficie (de la cual se contabiliza solo el 50%), que es lo que le pasa a las terrazas que son cerradas posteriormente a su entrega, como se puede ver en el ejemplo, recinto (2).
Superficie interior = 100% de (1) = 73 m²
Superficie terrazas = 100% de (2) = 9 m²
Superficie logia = 50% de (4) = 2 m²
Total superficie útil = 84 m²
En las ventas inmobiliarias lo normal es considerar la superficie municipal al referirse a la superficie útil. Esta práctica común encuentra explicación en el hecho de que es dicha superficie la que se debe considerar frente a organismos públicos y al tramitar permisos e inscripciones.
2. Superficie total
Finalmente nos encontramos con la superficie total, la cual se define como la superficie útil interior más el 100% de terrazas y logias, ya sea abiertas o cerradas. También se le conoce bajo el término de “superficie de losa”, aunque no se utiliza mucho dentro del argot comercial.
En algunos países incluso se incorpora la superficie de estacionamientos, aunque se encuentren apartados del área del departamento. Este no es el caso de Chile.
Superficie interior = 100% de (1) = 73 m²
Superficie terrazas = 100% de (2) + 100% de (3) = 18 m²
Superficie logia = 100% de (4) = 4 m²
Total superficie total = 95 m²
En suma, nos encontramos con dos conceptos de superficies: la útil y la total. Lo aconsejable es preguntar al vendedor o corredor a cuál se refiere él y solicitarle que especifique de qué se trata, siempre dentro de los márgenes de una comunicación amigable. Lo más importante es descubrir si está o no considerando logias y terrazas, y si acaso las contempla en su totalidad o solo como media superficie.