La tasación inmobiliaria es uno de los requisitos fundamentales para tranzar una propiedad mediante un crédito hipotecario. De acuerdo con la letra D del Art 1 de la Ley 20.555 (Ley del Sernac Financiero), uno de los derechos del consumidor es “elegir al tasador de los bienes ofrecidos en garantía, entre las alternativas que le presente la institución financiera.”
Al analizar esta norma con detenimiento, se puede concluir que además de concederle un derecho al consumidor financiero, le traspasa una gran responsabilidad: entender qué papel juega la tasación dentro de la compra y venta de inmuebles, especialmente cuando se realizan mediante crédito hipotecario. Por lo cual es indispensable conocer todo lo referente a este proceso.
Qué es la tasación inmobiliaria
Básicamente, es el proceso mediante el cual se calcula el valor real de un inmueble, mediante criterios y lineamientos previamente definidos y fundamentados en las Normas Internacionales de Valoración (Internacional Valuation Standards).
Conocer este monto resulta fundamental para las entidades financieras, porque la propiedad financiada mediante crédito hipotecario queda como prenda de garantía y el valor del préstamo no puede superar, por ningún motivo, el precio real del inmueble. En el caso del subsidio habitacional, es menester para el Estado saber que los recursos se están destinando a la compra de una vivienda que cumple con los requisitos exigidos por cada programa.
Quién realiza la tasación inmobiliaria
Este valor debe ser determinado por un profesional competente, preferiblemente perteneciente a una empresa que garantice una valuación conforme a la normatividad y lineamientos adecuados, que realmente den fe del valor de la propiedad.
Qué hay que tener en cuenta al realizar una tasación inmobiliaria
Los especialistas coinciden al señalar que, antes de realizar la valuación de una propiedad, es necesario tener absoluta certeza del objetivo con el que se está haciendo el cálculo. Es decir, hay que determinar si la tasación se está realizando para identificar el precio de mercado de una vivienda, para una aseguradora o para una sucesión en la que se van a dividir las partes del inmueble.
Una vez se ha definido este asunto, se pueden analizar las distintas variables que contiene cada valorización:
La tasación de mercado
Para saber el precio de la propiedad sin acudir a un profesional, el propietario puede realizar una comparación de mercado. Para ello, debe consultar el precio de inmuebles de similares condiciones. Si realiza bien el trabajo, es posible que obtenga una tasación muy cercana a la que realizaría un experto en el rubro.
Sin embargo, el profesional en tasaciones, además de considerar el estudio de mercado, también se basa en otras variables, como la ubicación de la propiedad, las características del sector, cercanía a equipamiento y servicios, accesibilidad, calidad de los acabados, arquitectura de la vivienda y proyectos de infraestructura en inmediaciones.
Adicionalmente, el tasador tiene que determinar cómo valora el mercado en una fecha específica el costo del bien inmueble, pues los precios son dinámicos. No es igual tasar una en el presente que dos años atrás.
Finalmente, el valuador profesional entrega un informe de tasación. Este incluye la opinión con respecto al precio de la propiedad y lo argumenta citando las características particulares del inmueble.
La tasación bancaria
Este proceso inicia con en el instante en que el ejecutivo del banco envía una solicitud de tasación a una compañía de tasadores externa, siempre compuesta por profesionales altamente competentes y con lineamientos de acción muy bien definidos.
La operación de tasación tarda entre 3 y 5 días, dependiendo de la información aportada al tasador, la ubicación de la propiedad y el grado de complejidad del procedimiento.
La empresa toma en cuenta para la valorización de la propiedad, su precio comercial y el mercado existente, la ubicación, la materialidad, las superficies involucradas, el entorno y uso que se le da al bien.
A grandes rasgos, la diferencia entre la tasación de mercado y la bancaria, radica en que, en la primera, el comprador tiene como referencia el precio de venta u oferta de la propiedad y no tiene en cuenta el valor de transacción real después de la gestión de venta, que puede producir rebajas que oscilan entre un 5% y un 10% o más. Los corredores sí lo hacen y consideran descuentos de hasta el 10% en sus cierres de negocios.
La importancia de las Normas Internacionales de Tasación
Las Normas Internacionales de Valoración (Internacional Valuation Standards), ofrecen un marco teórico que permite unificar procesos, métodos y criterios de valuación. Las empresas tasadoras que las implementan otorgan mayor seguridad a los clientes.
Las personas que busquen contratar este servicio deben asegurarse de que la compañía tasadora haya adoptado esta normativa internacional. De esa manera se aseguran de que los resultados serán 100% fiables y no pondrán en riesgo su patrimonio.
Valuaciones de Chile S.A. y la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (Asatch) son algunas de las compañías que más se han preocupado por adoptar dichos lineamientos, difundirlos y capacitar a profesionales en el rubro.
Cuál es el proceso de tasación inmobiliaria
Describir el proceso de valorización de un inmueble requiere una guía completa. Sin embargo, es posible detallar punto por punto los criterios fundamentales a la hora de ejecutar este proceso:
Identificar el uso y destino del inmueble.
Determinar la oferta y precio de propiedades similares en el sector.
Definir la demanda por ese sector. Para ello se pueden consultar estudios afines y conversar con los vecinos de la zona y otros corredores inmobiliarios.
Valorar la superficie del terreno y la construida.
Definir la existencia de la oferta y visitar los inmuebles en venta de los alrededores.
Hacer un estudio de mercado para determinar el promedio de la oferta.
Como ya se señaló, tasar una propiedad es determinar su precio, con distintos objetivos. Por ello, el tasador, además de hacer la inspección física del inmueble y el sector en que se encuentra, también tiene que revisar el Plan Regulador que reglamenta el uso de suelo y/o la constructibilidad de bien, asignándole mayor o menor valor según corresponda.
También es importante que haga un análisis de la documentación legal y técnica del inmueble: copia de inscripción de dominio, certificado de Avalúo Fiscal, permiso de edificación, etc. Si encuentra anomalías al respecto, como superficies construidas sin autorización y regularización de la Dirección de Obras Municipales (DOM), el precio del inmueble puede bajar drásticamente.
Las empresas tasadoras tienen la obligación moral de realizar su trabajo de la manera más ética posible y de aislar lo que es el valor real de un inmueble de los factores especulativos del mercado, para evitar problemas financieros de orden global asociados a la sobrevaloración de inmuebles al momento de constituir hipotecas sobre ellos.
Finalmente, es importante señalar que toda tasación está sujeta a revisión si el cliente lo exige.