Tener una propiedad afecta a utilidad pública provoca grandes dudas en los propietarios. Acá están los puntos más importantes para entender dicho proceso.
Es natural que los dueños de propiedades que se encuentren expuestas a ser expropiadas o ser sujetas al uso público, debido a una variación de los planos reguladores comunales o intercomunales, se vean afectados por una gran cantidad de dudas acerca de la ejecución del proceso.
Es necesario, por lo tanto, despejar interrogantes como: ¿es posible oponerse antes de que se apruebe el nuevo plano regulador?, ¿cómo afecta esta condición al precio de venta la propiedad? ¿están las instituciones bancarias dispuestas a otorgar créditos para la compra de este tipo de viviendas? o ¿vencen estos tipos de obligaciones?
A continuación, se darán respuestas a dichas preguntas:
¿Es posible oponerse?
Una modificación de un plano regulador es una acción que debe contemplar la creación de canales de participación ciudadana, donde los propietarios de los inmuebles afectados tienen la posibilidad de realizar observaciones que deben ser escuchadas.
Hay que recordar que cualquier tramitación de la planificación urbana es de carácter público y con regulaciones. Las audiencias de consulta general son necesarias para que las municipalidades puedan exponer la propuesta y responder todas las consultas pertinentes.
Son estas instancias de participación las que se deben ser aprovechadas para realizar todas las objeciones que los propietarios tengan de forma particular o mediante agrupaciones comunitarias.
¿Qué sucede si se declara la expropiación de un determinado inmueble?
Primeramente, hay que definir el concepto. Cuando una propiedad es declarada como parte de un proceso de expropiación no quiere decir que el dueño pierda los derechos de propiedad que tenga sobre ella. A grandes rasgos, sólo se imponen restricciones a aspectos como construir edificaciones o realizar ampliaciones en las zonas del terreno que se declaran como expropiables.
Por lo tanto, el propietario es libre de vender o hipotecar la vivienda transfiriendo la obligación al comprador.
Los bancos, por su parte, pueden otorgar créditos para la compra de este tipo de edificaciones a menos que la política comercial de la institución determine lo contrario. Si la expropiación se hace efectiva, la indemnización se cancela como parte del pago anticipado de la deuda. En caso de existir saldo a favor se le entrega al propietario.
Ahora bien, existen dos maneras en que la condición de expropiación afecta el valor de una propiedad:
1. Si la expropiación se realiza debido a una subdivisión. cambio de uso de suelo o un aumento de la altura máxima de la construcción del inmueble.
Cuando el propietario no pretende realizar ninguna de esas acciones, es posible que la municipalidad no realice la expropiación a través del correspondiente proceso legal. En ese caso, no corresponde que el organismo indemnice por una acción que no se ha concretado.
Lo normal es que la municipalidad espere que el propietario o un tercero esté dispuesto a subdividir, construir en altura o aprovechar el nuevo uso de suelo a cambio de ceder gratis las zonas de terreno afectadas por la expropiación. ¿Por qué? Porque se espera que la gratuidad se compense con el mayor valor que experimentará el terreno.
El proceso beneficia a ambas partes, ya que gana la municipalidad al incorporar de forma gratuita la franja de la expropiación al uso y dominio público y el propietario se compensa con un mayor valor del terreno.
2. Cuando la expropiación se realiza debido a una ampliación o apertura de nuevas vías de circulación o parques.
En este caso, la probabilidad de que la municipalidad haga efectiva la expropiación aumenta. Para este tipo de situaciones rige el Decreto Ley 2.186 de 1978 donde se contempla las formalidades, los plazos e instancias para efectuar la cesión, la indemnización y los caminos para llegar a un acuerdo entre ambas partes.
Es importante señalar que el propietario siempre recibirá una compensación a través de un pago directo o a los acreedores en el caso de que la propiedad se encuentre hipotecada. Este dinero será contemplado en base al avaluó fiscal y a estudios del valor del mercado del terreno, además del precio de reposición de las edificaciones que posiblemente deban demolerse.
Eso sí, queda fuera de este pago las expectativas de ganancia o beneficios por mejoramientos adicionales al valor del mercado.
¿Vencen este tipo de declaratorias?
Es común que, debido al limitado presupuesto de las municipalidades para concretar las obras viales y al poco incentivo para que los dueños cedan gratis sus terrenos de dominio público, los inmuebles nunca se expropien.
Para solucionar lo anterior, se publicó la Ley 19.939 en 2004 que incorpora el concepto de caducidad de las expropiaciones y establece los plazos para realizarlas. Vencidas las fechas, la ejecución caducará de manera automática.
Los plazos establecidos son:
10 años para las vías expresas y 5 años para las vías troncales, colectoras o parques comunales o intercomunales. El periodo puede ser prolongado una vez por el mismo periodo.
10 años para los terrenos ubicados en áreas de extensión urbana sin importar su destino. De la misma forma, se puede alargar el plazo solo una vez por el mismo tiempo.
Cuando caduque la declaratoria de utilidad pública, el inmueble no puede volver a ser declarado nuevamente para los mismos fines, a menos que la expropiación se estipule dentro del plazo de 60 días desde la fecha en que entre en vigor la nueva declaratoria. Ya expirado dicho plazo, quedará sin efecto automáticamente.
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