Sí se puede vender una casa con deuda hipotecaria, siempre que se le garantice a la entidad bancaria el pago del monto adeudado a la fecha de la transacción.
La compra de viviendas mediante crédito hipotecario viene creciendo de forma considerable. Las cifras de cierre del 2017, publicadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), señalan que durante ese año se registró, en el ítem de préstamo hipotecario, un stock de operaciones totales de 1,5 millones (74 mil más que en 2016); es decir, un alza del 5.19%, la mayor desde el 2012. Prueba de que el mercado inmobiliario y las instituciones financieras han venido creando un panorama de mayor asequibilidad para la compra de inmuebles.
Sin embargo, muchas personas beneficiadas con crédito hipotecario se ven en la necesidad de pensar en la venta de su propiedad, aun cuando no han cancelado la totalidad de la deuda. Muchas de ellas, independientemente de las razones que las llevan a tal resolución, terminan preguntándose:
¿Puedo vender mi casa si aún pago dividendo?
Bien, pues para darle respuesta a este interrogante no hay que dar muchas vueltas: sí, se puede vender una casa con deuda.
Cualquier persona puede vender su propiedad aun cuando no ha terminado de pagar el crédito hipotecario. No hay ningún problema, ya que esta no influye en el valor de venta, ni en los plazos de los dividendos y el tiempo de la operación. Lo que sí es importante es que, en la transacción, se le garantice a la entidad financiera acreedora el pago de la deuda insoluta.
En ese sentido, el valor de la nueva compraventa debe ser superior al monto de la suma adeudada. Por supuesto, si ha pasado un tiempo considerable desde la primera compra, lo más posible es que la propiedad haya ganado cierta plusvalía que facilite la transacción.
Aunque el procedimiento puede variar de una entidad bancaria a otra, lo que deben hacer el vendedor y el comprador, usualmente, es incluir en la escritura de Compraventa una Cláusula de Alzamiento de la Hipoteca, que se solicita en el área de servicio al cliente del banco.
El pago de la deuda a la entidad financiera se realiza, por lo general, mediante un vale vista endosado a su favor por el monto de la obligación insoluta especificada en la liquidación de deuda y en el certificado de alzamiento, según lo dispuesto en la Circular 3.511 del SBIF. Este, será entregado por el notario a un representante del banco una vez que:
El alzamiento se halle inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
La propiedad esté inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.
Cuando el banco hace efectivo el vale, la deuda hipotecaria queda saldada. Mientras eso sucede, es posible que el cliente-vendedor tenga que seguir pagando oportunamente las cuotas del crédito, para evitar la generación de informes comerciales negativos. En todo caso, si se registran excedentes la entidad devolverá el respectivo abono.
Por lo demás, nunca sobra solicitar la asesoría de un abogado en este proceso, especialmente para la redacción del documento de compraventa.
Traspaso de la deuda
La persona que se pregunta “¿puedo vender mi casa si aún pago dividendo?” tiene otra alternativa diferente a la anteriormente expuesta: que el vendedor -deudor actual- le transfiera al comprador la deuda hipotecaria vigente al momento de la transacción.
Básicamente, se trata de una renovación de crédito a nombre de otra persona, aunque es necesario volver a realizar la tasación de la propiedad.
Esto se puede hacer cuando el comprador cumple con los requisitos exigidos por el banco para acceder al crédito hipotecario, y las condiciones de este le resultan favorables, especialmente en lo que respecta a la tasa de interés.
Si el precio del inmueble es mayor al monto de la deuda que asumirá el comprador, este debe entregarle al vendedor la diferencia a que haya lugar. Por supuesto, primero es necesario inscribir la propiedad a su nombre en el respectivo Conservador de Bienes Raíces, y validar que se halla libre de otras hipotecas, gravámenes y prohibiciones legales.
Como recomendación adicional, el vendedor debería elaborar un documento de exención de responsabilidad, que lo libere de la responsabilidad (valga la redundancia) de pagar la hipoteca una vez se ha realizado la transferencia de la deuda.
De esta manera también se puede vender una casa con deuda. En todo caso, es importante informar el procedimiento a la respectiva entidad bancaria desde un inicio, para evitar malas interpretaciones o líos de orden jurídico.
Las dos alternativas son muy fáciles de tramitar, y pueden beneficiar tanto al vendedor como al comprador. Al primero porque lo ayudan a vender la propiedad y cumplir con la obligación bancaria; al segundo porque le permite adquirir el inmueble, de pronto, en mejores condiciones de lo que lo haría en el mercado tradicional.
La venta de propiedades con deuda hipotecaria es más normal de lo que pensamos, y todas las entidades financieras ofrecen soluciones al respecto. No hay que no hay que sentir temor a esta situación, sino ejecutar la opción de compraventa que más le convenga tanto al vendedor como al comprador.