Impuesto al mutuo y otros gastos de un crédito hipotecario

El crédito hipotecario representa una buena oportunidad para poder comprar un inmueble. Al pensar en contratarlo, las personas suelen evaluar la tasa de interés, el plazo y las cuotas de gracia. Pero también es necesario tener en cuenta que a este tipo de préstamos van asociados una serie de gastos operacionales, incrementando así el precio de la propiedad.

Se trata de un asunto muy importante, especialmente si se tienen presente que la adquisición de la nueva propiedad puede suponer otros gastos relacionados con la remodelación o habilitación de los espacios. Frente a esto y como parte del Plan Económico de Emergencia, el Ministerio de Hacienda, recientemente, anunció la suspensión temporal de uno de estos gastos: el impuesto al mutuo.

Hasta septiembre de 2020 este impuesto ha sido suspendido, por lo que su tasa, actualmente corresponde a 0%.

Este tributo es fijado por ley y también es conocido como “Impuesto de Timbres y Estampillas”. Grava principalmente los documentos que dan cuenta de un crédito. De acuerdo con la Ley N° 20.780 de 2014, se aplica sobre el monto efectivo del préstamo con una tasa que oscila entre 0.066 % por cada mes o fracción de mes que medie entre la emisión del documento y la fecha de vencimiento; sin que dicha tasa pueda exceder el 0,8%.

En el caso de que el crédito hipotecario sea para la compra de viviendas acogidas al DFL-2 (menos de 140 metros cuadrados), el monto del tributo será del 0.2%. Para las propiedades sin DFL-2 será de un 0,8%.

Además del Impuesto al Mutuo, hay una serie de gastos a considerar. Por eso es importante conocer cuáles son, así como sus montos referenciales:

Hace referencia al gasto necesario para tasar y definir el valor comercial del inmueble y el de los seguros asociados a este. Lo fija la entidad financiera y puede oscilar entre 2,5 UF y 5 UF, dependiendo del precio de la propiedad.

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Se trata de un análisis efectuado por un abogado para determinar los antecedentes legales del inmueble a hipotecar. Es necesario para saber si la propiedad se encuentra en condiciones de ser traspasada. El costo de este trámite varia de un banco a otro, pero puede decirse que, en promedio, es del 1,2xmil sobre el valor comercial de la propiedad.

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Mediante este procedimiento se elabora la escritura de compraventa, mutuo e hipoteca. Fluctúa entre 2UF y 3UF.

Son gastos considerables que deben debe ser cancelados ante notaria al momento de firmar la escritura. Se refieren a los trámites, ante notario, de formalización de la promesa de compraventa, firmas del borrador de la escritura y firma de la escritura definitiva del inmueble. El precio oscila entre 2,5 UF y 4 UF.

Es la inscripción, en el 

 correspondiente, del dominio, la hipoteca y prohibiciones de la propiedad que quedará como prenda de garantía a la institución financiera. El arancel aproximado es de 0,8% del valor del inmueble, ya que es fijado por el Conservador y puede variar según ciudad y comuna. Sin embargo, cuando la vivienda hace parte del DFL2 solo debe cancelar el 50% de este monto.

Al contratar un crédito hipotecario es necesario contratar una prima de seguro de incendio y una de desgravamen, según lo dispuesto en la Ley 20.552. De esa manera se protege la prenda de garantía sobre la cual el banco desembolsará el dinero. El beneficiario del producto está en la potestad de hacerlo con la aseguradora asociada a la entidad financiera o con la que él estime conveniente. El valor de estos seguros varia en razón del precio de la propiedad, la cobertura real y las tarifas de las aseguradoras.

Algunos bancos suelen incluir estos gastos operacionales en el mismo monto del crédito, dando así la posibilidad de cancelarlos a cuotas. Otros no. Pero, en cualquier caso, es necesario revisar la Carga Anual Equivalente (CAE) del préstamo, indicador introducido en 2012 por la Ley 20.555, que refleja el valor total del producto y permite realizar comparaciones acertadas. Entre más baja sea la CAE mejores condiciones está ofreciendo la entidad financiera.

Este es un procedimiento obligatorio, especialmente si se tiene en cuenta que un estudio del SERNAC encontró que se pueden presentar diferencias de hasta un $15 millones en el costo total de un crédito hipotecario a 25 años de plazo.